Actualmente, Sam Andreano está dando los toques finales a su propiedad de lote dividido en Whittier. Es un conejillo de indias para el proyecto de ley 9 del Senado estatal. una ley de vivienda que permite a los propietarios dividir sus propiedades y construir dos o incluso cuatro unidades en un lote que alguna vez fue unifamiliar.
Andreano, de 59 años, fue uno de los primeros en adoptar la SB 9. Compró una casa unifamiliar por $790,000 en 2021, dividió la propiedad por la mitad y vendió la casa existente en la mitad del lote original por $777,777 en 2023, esencialmente obteniendo un lote vacío por poco más de $12,000, aproximadamente lo que costaría. han costado en los años 1970.
Luego, Andreano gastó alrededor de $400,000 en construir una casa en la mitad trasera del lote original. Estima que valdrá alrededor de 850.000 dólares cuando esté terminado el próximo mes.
El proyecto fue un éxito absoluto; Andreano añadió densidad a un lote unifamiliar y salió bien económicamente.
Por eso se sorprendió tanto cuando un juez del condado de Los Ángeles fue derribado la ley el mes pasado.
El juez del Tribunal Superior Curtis Kin determinó que SB 9 es inconstitucional porque no proporciona viviendas restringidas para residentes de bajos ingresos, que según él era el propósito declarado de la ley. Por ahora, afecta a cinco ciudades: Redondo Beach, Carson, Torrance, Whittier y Del Mar. Pero el fallo allana el camino para que la ley, una de muchas diseñadas para aliviar la crisis inmobiliaria de California, quede invalidada en ciudades de todo el estado.
Pocos aprovecharon la ley, especialmente en comparación con otras leyes estatales creadas para aumentar la densidad. Un estudio de KQED-FM, afiliada de NPR del Área de la Bahía, descubrió que 16 ciudades de California, incluidas San José, San Francisco, Long Beach y Sacramento, aprobaron solo 75 solicitudes de lote dividido y 112 solicitudes para nuevas unidades bajo la SB 9 de 2022 a 2023, mientras que aprobaron 8,800 unidades de vivienda accesorias durante el mismo tramo.
Andreano cree saber por qué. Dijo que algunos propietarios con los que habló dudaban en construir proyectos SB 9 porque temían que fuera revocada, y ahora sus temores se han hecho realidad. Su proyecto está bien porque la propiedad ya ha sido dividida, pero dijo que otros que aún postulen seguramente perderán dinero debido al fallo.
“Hay que pagarle al arquitecto, al ingeniero y a otros. Luego llega el fallo diciendo que ha sido revocado y te quedas sin $50,000”, dijo.
Andreano pudo sacar adelante su proyecto antes de la decisión judicial porque actuó con rapidez. Compró la propiedad de Whittier en diciembre de 2021 con la intención de dividirla según la SB 9 y comenzó oficialmente su solicitud cuatro meses después.
El proceso llevó dos años, cientos de llamadas telefónicas y decenas de miles de dólares.
La ley permite dividir un lote unifamiliar en dos, y los propietarios pueden construir una vivienda unifamiliar o un dúplex en cada lote, para un total de hasta cuatro unidades. Pero requiere los dos lotes se dividirán de manera uniforme, con una diferencia máxima de 60-40, y también requiere que cada lote nuevo tenga al menos 1,200 pies cuadrados.
Bajo estas restricciones, las propiedades ideales para la SB 9 son lotes grandes con casas pequeñas. Así que Andreano compró específicamente una propiedad que funcionaría bien según las pautas: una casa de 1,200 pies cuadrados en un lote de 6,232 pies cuadrados. Lote grande (más o menos), casa pequeña.
Tuvo que presentar dos solicitudes: una ante el Departamento de Planificación Regional del Condado de Los Ángelesy uno con el Departamento de Obras Públicas de Whittier. Se refirió a servidumbres, líneas de alcantarillado, líneas eléctricas, por dónde fluiría el agua cuando llueve, etc.
Luego contrató a un arquitecto, lo que le costó unos 20.000 dólares; un ingeniero nivelador, que costaba alrededor de 15.000 dólares; un ingeniero de suelos, que costó alrededor de 8.000 dólares; y un agrimensor, que costó alrededor de 5.000 dólares. El Departamento de Bomberos del Condado de Los Ángeles Hizo tres inspecciones, que costaron alrededor de $1,500 cada una, y también gastó alrededor de $3,000 en tarifas de solicitud.
“Fueron muchos idas y venidas”, dijo. “Presentaba mi solicitud y la ciudad pedía revisiones en A, B y C. Luego presentaba las revisiones y ellos pedían revisiones en D, E y F”.
Está en las etapas finales de terminar la casa trasera, lo que eleva el cronograma del proyecto a aproximadamente dos años. Dijo que definitivamente valió la pena.
La propiedad ahora cuenta con dos casas unifamiliares separadas por una cerca: una casa delantera de 1,200 pies cuadrados con tres dormitorios y 1.5 baños en un lote de 3,349 pies cuadrados, y una casa trasera de 1,100 pies cuadrados con tres dormitorios y dos baños en un lote de 2,893 pies cuadrados, donde planea vivir. La división del tamaño del lote es del 53,65% al 46,35%, dentro de las restricciones de 60-40.
“La gente quiere comprar casas, y esta es una manera de aumentar la densidad y al mismo tiempo permitir que la gente resuelva los detalles por su cuenta”, dijo.
Andreano contrató a Dennis Robinson, dueño de Constructor de ADU personalizado, para construir la casa trasera. Robinson ha construido siete proyectos SB 9 y está completando siete más.
Robinson maneja los proyectos ADU y SB 9 y dijo que cada tipo tiene sus propias ventajas.
“Las ADU son más rápidas y económicas, y se ahorran alrededor de $20,000 solo en el proceso de obtención de permisos”, dijo. “Pero si desea agregar varias unidades a su propiedad, la SB 9 es mejor”.
Robinson se sorprendió cuando se anuló la ley. Estaba a punto de comenzar la construcción de un proyecto en Long Beach, donde una familia quería ampliar su garaje a una casa de 1,000 pies cuadrados y agregar una unidad arriba, pero ahora está en peligro.
Si el fallo es apelado y confirmado, se ampliaría para afectar a los 121 estados de California. ciudades charter, incluyendo Long Beach, Los Ángeles y San Francisco.
La ley fue declarada inconstitucional porque no proporcionaba viviendas a residentes de bajos ingresos, pero Andreano dijo que si tuviera que vender o alquilar la casa como de bajos ingresos, habría perdido dinero.
“Ese factor de asequibilidad tiene sentido para un condominio de 100 unidades, donde un desarrollador puede reservar algunas unidades para personas de bajos ingresos, pero no funciona para una casa individual”, dijo. “El objetivo de la SB 9 debería ser agregar viviendas para que el mercado sea más asequible en general”.
