Alexa Castelvecchi se alegró cuando ella y sus compañeros de cuarto encontraron su nuevo departamento hace aproximadamente un año, en un edificio moderno en Hollywood con una cocina grande y elegante y ventanas de gran tamaño. No se parecía en nada al antiguo apartamento de alquiler controlado que una vez subarrendaba en Venecia, donde a menudo tenía que cocinar usando un horno tostador.
Pero a medida que se acerca el final del contrato de arrendamiento del apartamento de tres habitaciones, se ha encontrado preocupada por cuánto podría aumentar el ya alto alquiler mensual de casi $4,000.
Lo que no sabía era que tenía algunas de las protecciones más fuertes disponibles. Sin que muchos inquilinos de la ciudad lo sepan, una oscura norma municipal exige que algunas propiedades de alquiler de nueva construcción se sometan a la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad, comúnmente conocida como control de los alquileres.
Los promotores han construido más de 10.000 unidades de este tipo desde 2007, según muestran los registros de la ciudad, añadiendo una nueva cosecha de viviendas de alquiler controlado en toda la ciudad.
Los edificios ofrecen un contrapunto a bienes raíces La industria afirma que el control de los alquileres limita las nuevas construcciones. Pero también plantean una pregunta: ¿saben siquiera sus inquilinos que viven en unidades de alquiler controlado?
Castelvecchi dijo que no tenía idea de que vivía en un edificio con límites de alquiler hasta que un periodista del Times se lo dijo recientemente.
“Nadie dijo nada”, dijo.
En general, la ley de control de alquileres de la ciudad sólo se aplica a los edificios construidos el 1 de octubre de 1978 o antes, una fecha límite para muchos propietarios y al menos algunos inquilinos son muy conscientes de ello. Según las reglas, los propietarios pueden fijar el alquiler cada vez que una unidad queda vacía, pero enfrentan límites sobre cuánto pueden aumentar el alquiler de inquilinos individuales anualmente, generalmente entre 3% y 8%, dependiendo de la inflación.
Los edificios más nuevos generalmente no tienen esas protecciones, pero sí pueden dependiendo de lo que había antes. Según una ordenanza municipal de 2007, los apartamentos, casas adosadas y condominios de nueva construcción deben tener alquiler controlado si se demolió en el lugar una propiedad antigua con alquiler controlado.
Los datos muestran que los desarrolladores de toda la ciudad frecuentemente llevan a cabo estos proyectos a pesar de que sus edificios están sujetos a límites de alquiler en el momento en que se firma el contrato.
El edificio de apartamentos en 5800 Harold Way en Los Ángeles, CA, está bajo control de alquiler.
(Myung J. Chun / Los Angeles Times)
Leeor Maciborski, propietario de ROM Residential, que actualmente es propietario del edificio de Castelvecchi, compró ese edificio después de que otro inversor lo construyera. Sin embargo, dijo que desarrolló otras cinco o seis propiedades en Los Ángeles sabiendo que entrarían bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad.
Los proyectos tenían sentido financiero porque podía fijar el alquiler inicial al precio del mercado y se le permitía un aumento de al menos el 3% cada año, dijo.
“Si pudiera construir algo… y pudiera contar con aumentos anuales del 3% al 4%, estaría feliz”, dijo el promotor.
Mientras tanto, los defensores de los inquilinos dicen que incluso si se construyen algunos apartamentos nuevos con alquiler controlado, reemplazar las unidades antiguas con alquiler controlado por otras nuevas es devastador. No sólo son personas desalojadopero la construcción nueva exige una prima cuando la unidad se alquila inicialmente.
“Los únicos que salen airosos de esta compensación son los promotores y los propietarios, que obtienen cada vez más ganancias e ingresos a costa de las personas que han desplazado”, dijo Larry Gross, director ejecutivo del grupo de defensa de inquilinos Coalition. para la supervivencia económica.
Desde mediados de 2007, los propietarios han retirado del mercado más de 13.000 unidades antiguas de alquiler controlado, lo que genera preocupación de que la demolición esté empeorando la crisis de asequibilidad y falta de vivienda de la ciudad.
Durante el mismo período, los datos del departamento de vivienda muestran que 10,252 nuevas unidades se han sometido a la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad.
Los edificios nuevos pueden estar exentos de las reglas si se abren para alquiler más de cinco años después de que la propiedad antigua fuera retirada del mercado, o si el desarrollador dedica una cierta cantidad de unidades nuevas como viviendas asequibles con ingresos restringidos, aunque las unidades volverán a ser control de alquileres una vez que esas restricciones de ingresos expiren en las próximas décadas, según el departamento de vivienda.
Alrededor de 3.000 unidades adicionales entran en esta última categoría, temporalmente exenta, aunque algunas ya tienen restricciones de ingresos.
En teoría, las propiedades de alquiler controlado de nueva construcción podrían aumentar el número total de apartamentos con límites de alquiler en la ciudad, porque los promotores suelen derribar un pequeño edificio para construir más unidades. Por ahora eso no ha sucedido.
La industria inmobiliaria (así como muchos economistas inmobiliarios) han argumentado durante mucho tiempo que muchos menos promotores construirían si estuvieran sujetos a topes de alquiler, lo que llevaría a incluso alquileres más altos a medida que la escasez de suministro empeora. Como resultado, las ordenanzas de control de alquileres en todo el país generalmente eximen a las nuevas construcciones.
Hasta hace poco, la ley estatal de California prohibía los topes de alquiler en propiedades construidas después del 1 de febrero de 1995, e incluso antes en algunas ciudades como Los Ángeles, con la exención para propiedades de nueva construcción que reemplazaban a unidades antiguas con alquiler controlado.
Luego, en 2020, entró en vigor una nueva ley que impuso restricciones de alquiler en todo el estado a los edificios de más de 15 años, aunque estos límites son menos estrictos que en lugares como Los Ángeles, cuyas reglas siguen vigentes.
El autor del proyecto de ley estatal, el entonces asambleísta David Chiu (D-San Francisco), había propuesto 10 años como límite, pero se extendió otros cinco años para disminuir la oposición. En ese momento, la Asociación de Apartamentos de California. se atribuyó el mérito del cambio, diciendo que “mitigaría el impacto del proyecto de ley en el desarrollo futuro de viviendas de alquiler”.
Fred Sutton, vicepresidente senior de la California Apartment Association, dijo que el hecho de que algunos desarrolladores construyan bajo las reglas de Los Ángeles no significa que construcción de casas no disminuiría si se pusieran límites al alquiler en todos los edificios nuevos. A medida que se agregan restricciones, se puede esperar que menos proyectos generen ganancias razonables, incluso si algunos siguen adelante, dijo.
“¿La gente todavía puede encontrar una manera de hacerlo?” Dijo Sutton. “Sí, pero no conseguirás tanta gente como necesitas”.
Dos desarrolladores dijeron a The Times que no conocían las reglas antes de construir. Uno dijo que lo volvería a hacer, mientras que otro no lo haría porque el control de alquileres le da menos flexibilidad para obtener ganancias.
Maciborski dijo que tomaría un rumbo diferente. Estaría dispuesto a construir otro edificio con alquiler controlado, pero sólo si el proyecto esperara un mayor retorno que antes, para protegerlo de posibles acciones por parte del Ayuntamiento de Los Ángeles que podrían socavar su flujo de ingresos.
La pandemia empujó al ayuntamiento a congelar el alquiler en edificios controlados durante casi cuatro años. Hace sólo unos meses los funcionarios permitieron a los propietarios aumentar el alquiler.
“Lo consideraría”, dijo Maciborski sobre la construcción de otra propiedad con alquiler controlado. “Pero ahora que sabemos qué herramientas potenciales tiene el ayuntamiento… a su disposición, definitivamente es un poco más aterrador”.
Los inquilinos que viven en edificios con alquiler controlado, antiguos o nuevos, deben saberlo. El Departamento de Vivienda de Los Ángeles exige que el propietario alerte a los inquilinos colocando un aviso en la propiedad. Pero varios residentes que hablaron con The Times en los edificios más nuevos dijeron que no tenían idea.
Después de conocer el estado de su edificio, Castelvecchi revisó su contrato de arrendamiento y notó que el control de alquiler se menciona en una sección que anteriormente había pasado por alto. Y encontró un cartel en el edificio que describía las reglas, en el que no había reparado antes.
Habría sido mejor, dijo, si simplemente le hubieran informado verbalmente sobre las reglas cuando alquiló el apartamento.
“Es extremadamente desconcertante que nadie que conocí no me lo haya comunicado”, dijo. “Cuando hay que leer la letra pequeña, resulta difícil confiar”.
Maciborski dijo que si un inquilino preguntaba, un agente de arrendamiento le diría si un edificio tenía alquiler controlado, pero cuando se trata de cuestiones legales su empresa confía en ponerlo por escrito.
“Es verificable”, dijo, y agregó que los avisos escritos también pueden brindar información más detallada que la que un agente de arrendamiento puede tener a mano.
Gross, el defensor de los inquilinos, dijo que es una lucha constante educar inquilinos de sus derechos, y muchos residentes de propiedades más antiguas no comprenden que tienen protecciones de control de alquileres. Él cree que el problema es aún peor en los edificios más nuevos, porque incluso si la gente entiende que existe un control de alquileres, a menudo creen que todas las propiedades nuevas están exentas.
“No hay suficiente educación y extensión”, dijo Gross.
Monique Mendoza, quien paga $3,800 al mes para vivir en una casa adosada en Boyle Heights, dijo que tampoco tenía idea de que su nueva unidad también está bajo las protecciones de control de alquileres de la ciudad. Le habría dado cierto alivio saberlo, dijo. Está constantemente preocupada por el coste del alquiler y probablemente no podría permitirse un gran aumento.
Incluso sin un aumento en el alquiler, dijo, “para nosotros, como familia, no es asequible”.
