Los precios de las viviendas en el sur de California alcanzaron un récord en marzo en medio de altísimas tasas de interés hipotecarias, una combinación que está creando la situación más inasequible. mercado inmobiliario en una generación.
El promedio para la región de seis condados alcanzó los $869,082 en marzo, según Zillow. Eso es un 9% más que el año anterior y un 1% más que el máximo histórico anterior en junio de 2022.
Con tasas que rondan el rango superior del 6%, el pago hipotecario en promedio, una casa ahora supera los $5,500, si se puede pagar un 20% de pago inicial.
“Son plátanos”, dijo el fin de semana pasado Tommy Kotero, un trabajador de una refinería de 43 años, después de recorrer una casa anticuada de 899.000 dólares en el norte de Torrance con grietas visibles en el techo y las paredes. “Los precios que se piden por lo que obtenemos son una locura”.
La forma en que los precios de las viviendas alcanzaron un récord a pesar del alto costo de los préstamos es una historia de muy pocas viviendas en venta, combinada con una brecha de riqueza que ha proporcionado a algunos compradores resmas de efectivo que anulan el efecto de las altas tasas.
Cuando las tasas de interés se dispararon por primera vez en 2022, los compradores retrocedieron en masa, el inventario aumentó y los precios de las viviendas cayeron.
Luego, los vendedores potenciales prácticamente se declararon en huelga y muchos decidieron que no querían mudarse y cambiar sus hipotecas por debajo del 3% por un préstamo a más del doble de esa tasa.
El inventario se desplomó y suficientes compradores regresaron para enviar precios de la vivienda respaldo. Muchos de estos compradores son principiantes adinerados que no están abandonando una hipoteca de bajo costo.
Otros se aferran a su antigua casa y compran otra. Aún más están vendiendo su antigua casa y convirtiendo su considerable capital en fuertes pagos iniciales de más del 20%.
“La gente que tiene efectivo no presta demasiada atención a las tasas de interés”, dijo Alin Glogovicean, un agente de bienes raíces con Redfin que se especializa en el noreste de Los Ángeles
Estima que en aproximadamente un tercio de sus acuerdos el comprador paga todo en efectivo. Otro tercio aportó al menos el 50% y el resto quedó hipotecado.
Al menos dos tercios de los compradores con pagos iniciales de al menos el 30% no son inversores sino personas que quieren vivir en la casa, afirmó. Son profesionales como arquitectos y tipos de Hollywood que han ahorrado, liquidado carteras de acciones, acumulado patrimonio o recibido ayuda de familiares.
Algunos están dispuestos a echar mano de sus ahorros para la jubilación, una estrategia que muchos expertos financieros desaconsejan.
A nivel nacional, se están produciendo tendencias similares, según una encuesta de Zillow, con un aumento de al menos un 20% en la proporción de compradores de viviendas, así como de aquellos que recibieron ayuda de familiares y amigos.
En total, el 23% de las casas del condado de Los Ángeles vendidas en febrero se compraron en efectivo, frente al 16% en 2021, según Redfin.
Para aquellos que no tienen acceso a medio millón de repuesto, los tiempos son más duro.
Según la Asociación de California. de los agentes inmobiliarios, sólo el 11% de los hogares en los condados de Los Ángeles y Orange podrían razonablemente poder pagar la casa de precio medio durante el cuarto trimestre, la cifra más pequeña desde la burbuja inmobiliaria de mediados de los años.
En ese momento, las prácticas crediticias riesgosas permitían a las personas comprar casas que realmente no podían pagar. Hoy en día, los estándares crediticios son mucho más estrictos, lo que, según los economistas, debería evitar un colapso similar de los precios si hay otra recesión.
En toda la región, los precios de las viviendas han establecido récords en los condados de Orange, San Bernardino, San Diego y Ventura. En los condados de Los Ángeles y Riverside, precios están a menos del 1% de sus máximos históricos.
La agente Alicia Fombona de United Real Estate Pacific States trabaja en todo el sur, desde la costa hasta el Inland Empire. En medio de altas tasas y precios, dijo, una estrategia que se está volviendo más popular es el co-préstamo: familiares y amigos que se reúnen para comprar una casa o un dúplex para mantener los pagos algo asequibles.
“Todo el mundo necesita un lugar para vivir y no hay suficientes viviendas para todos”, afirmó Fombona.
Más hogares están empezando a salir al mercado, pero el inventario aún es escaso y se espera que siga así, según los pronosticadores. Las tasas pueden bajar un poco, pero se espera que se mantengan elevadas.
Esa combinación podría crear un escenario en el que los precios no se disparen pero tampoco bajen mucho, en todo caso, especialmente porque los ingresos de muchos hogares están aumentando.
“Vamos a seguir viendo un crecimiento sólido de los precios, pero nada parecido a donde estábamos durante la pandemia”, dijo Orphe Divounguy, economista senior de Zillow.
Si las tasas cayeran considerablemente, inmediatamente las viviendas serían más asequibles, pero una nueva cosecha de compradores probablemente inundaría el mercado y podría ejercer aún más presión al alza sobre los precios.
Para ayudar a que la vivienda sea realmente más asequible, dijo Divounguy, debe haber un crecimiento continuo de los ingresos y más construcción de viviendas.
“La salida a esto no vendrá de las tasas hipotecarias”, afirmó.
En California, la construcción se dirigió hacia el dirección incorrecta en 2023, con una caída de los permisos de construcción respecto al año anterior, aunque últimamente hay signos de un repunte de la construcción unifamiliar, que se compone principalmente de viviendas en venta.
Algunos californianos, sin embargo, están en una línea de tiempo.
Kotero, el comprador que busca en Torrance, actualmente alquila una casa en la ciudad con su esposa, Rikah, y sus cuatro hijos. Pero dijo que necesitan encontrar un nuevo lugar para el verano porque el propietario se mudará nuevamente.
Les gustaría comprar y quedarse en Torrance para asistir a las escuelas, pero hasta ahora han fracasado, a pesar de que Kotero gana 160.000 dólares como gerente de una refinería de petróleo local.
Dijo que él y su esposa recientemente fueron superados en oferta, a pesar de estirar su presupuesto para ofrecer $1 millón por una casa cotizada en $900,000.
A diferencia de otros, los Koteros no tienen cientos de miles en efectivo para compensar significativamente las altas tasas. En cambio, Rikah, que actualmente se queda en casa con los niños, está pensando en buscar trabajo.
“Si realmente queremos comprar una casa en Torrance, no hay forma de evitarlo”, dijo Kotero.
