Algunos bancos de Wall Street, preocupados de que los propietarios de edificios de oficinas desocupados y en dificultades no puedan pagar sus hipotecas, han comenzado a deshacerse de sus carteras de préstamos inmobiliarios comerciales con la esperanza de reducir sus pérdidas.
Es una señal temprana, pero reveladora, de la angustia más amplia que se está gestando en el mercado inmobiliario comercial, que se está viendo afectado por el doble golpe de las altas tasas de interés, que dificultan la refinanciación de préstamos, y las bajas tasas de ocupación de los edificios de oficinas, un resultado de la pandemia.
A finales del año pasado, una filial del Deutsche Bank y otro prestamista alemán vendieron la hipoteca morosa del Argonaut, un complejo de oficinas de 115 años de antigüedad en Midtown Manhattan, al family office del inversionista multimillonario George Soros, según documentos judiciales.
Casi al mismo tiempo, Goldman Sachs vendió préstamos que tenía sobre una cartera de edificios de oficinas en problemas en Nueva York, San Francisco y Boston. Y en mayo, el prestamista canadiense CIBC completó una venta de 300 millones de dólares en hipotecas sobre un conjunto de edificios de oficinas en todo el país.
“Lo que estamos viendo ahora son casos excepcionales”, dijo Nathan Stovall, director de investigación de instituciones financieras de S&P Global Market Intelligence.
Stovall dijo que las ventas estaban repuntando a medida que “los bancos están buscando reducir sus exposiciones”.
En términos tanto de número como de valor, los préstamos comerciales en problemas de los que los bancos están tratando de deshacerse son una fracción de los aproximadamente 2,5 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales en poder de todos los bancos de Estados Unidos, según S&P Global Market Intelligence.
Pero estas medidas indican una aceptación a regañadientes por parte de algunos prestamistas de que la estrategia del sector bancario de “extender y fingir” se está quedando sin fuerza, y eso muchos propietarios, especialmente propietarios de edificios de oficinas – van a incumplir el pago de las hipotecas. Eso significa que las grandes pérdidas para los prestamistas son inevitables y las ganancias de los bancos se verán afectadas.
Los bancos regularmente “extienden” el tiempo que los propietarios en dificultades tienen para encontrar inquilinos que paguen el alquiler de sus edificios de oficinas medio vacíos, y “fingen” que las extensiones permitirán a los propietarios poner sus finanzas en orden. Los prestamistas también han evitado presionar a los propietarios para que renegocien los préstamos vencidos, dadas las tasas de interés mucho más altas de hoy.
Pero los bancos actúan por interés propio y no por compasión hacia los prestatarios. Una vez que un banco ejecuta la ejecución hipotecaria de un prestatario moroso, se enfrenta a la perspectiva de que una pérdida teórica pueda convertirse en una pérdida real. Algo similar sucede cuando un banco vende un préstamo moroso con un descuento sustancial sobre el saldo adeudado. Sin embargo, según los cálculos del banco, asumir una pérdida ahora es mejor que arriesgarse a un golpe más profundo si la situación se deteriora en el futuro.
Los problemas con los préstamos inmobiliarios comerciales, si bien son graves, aún no han alcanzado un nivel de crisis. La industria bancaria informó más recientemente que poco menos de $37 mil millones en préstamos inmobiliarios comerciales, o el 1,17 por ciento de todos los préstamos en poder de los bancos, estaban en mora, lo que significa que el pago de un préstamo tenía más de 30 días de retraso. A raíz de la crisis financiera de 2008, la morosidad de los préstamos inmobiliarios comerciales en los bancos alcanzó un máximo del 10,5 por ciento a principios de 2010, según S&P Global Market Intelligence.
“Los bancos saben que tienen demasiados préstamos en sus libros”, dijo Jay Neveloff, quien dirige la práctica legal de bienes raíces en Kramer Levin.
Neveloff dijo que los bancos estaban empezando a sondear para ver qué tipo de descuento sería necesario para atraer a los inversores a comprar lo peor del lote. Neveloff dijo que estaba trabajando en nombre de varios compradores de oficinas familiares a quienes algunos grandes bancos se habían acercado directamente con acuerdos para comprar préstamos con descuento.
En este momento, dijo, los bancos tienden a comercializar acuerdos en privado para no llamar demasiado la atención y no asustar potencialmente a sus propios accionistas.
“Los bancos acuden a un número selecto de corredores y les dicen: ‘No quiero esto público’”, dijo Neveloff.
Los bancos también están sintiendo presión por parte de los reguladores y de sus propios inversores para reducir sus carteras de préstamos inmobiliarios comerciales, especialmente a raíz de la crisis del año pasado. colapso de la Primera República y Banco de firmas. Ambos habían sido importantes prestamistas de bienes raíces comerciales.
Los bancos regionales y comunitarios (aquellos con $100 mil millones en activos o menos) representan casi dos tercios de los préstamos inmobiliarios comerciales en los balances bancarios, según S&P Global Market Intelligence. Y muchos de esos préstamos están en manos de bancos comunitarios que tienen menos de 10 mil millones de dólares en activos y carecen de los flujos de ingresos diversificados de bancos mucho más grandes.
Jonathan Nachmani, director gerente de Madison Capital, una firma financiera e de inversión en bienes raíces comerciales, dijo que cientos de miles de millones en préstamos para edificios de oficinas vencen en los próximos dos años. Dijo que los bancos no habían estado vendiendo préstamos en masa porque no querían asumir pérdidas y no había suficiente interés por parte de los grandes inversores.
“Es porque nadie quiere tocar un cargo”, dijo Nachmani, quien supervisa las adquisiciones de la empresa.
Uno de los mayores acuerdos de inversores institucionales para préstamos inmobiliarios comerciales se produjo el verano pasado cuando Fortress Investment Group, una gran empresa de gestión de inversiones con 46.000 millones de dólares en activos, pagó Mil millones de dólares para Capital One para una cartera de préstamos, muchos de ellos préstamos para oficinas en Nueva York.
Tim Sloan, vicepresidente de Fortress y ex director ejecutivo de Wells Fargo, dijo que la firma de inversión buscaba comprar oficinas y deuda de bancos a precios reducidos. Pero la empresa está interesada principalmente en comprar las partes de un préstamo con calificaciones más altas o menos riesgosas.
Para los inversores, el atractivo de adquirir préstamos inmobiliarios comerciales con descuento es que los préstamos podrían valer mucho más si la industria se recupera en los próximos años. Y en el peor de los casos, los compradores pueden tomar posesión del edificio a un precio reducido después de una ejecución hipotecaria.
Ese es el escenario que se desarrolla en el edificio Argonaut en 224 West 57th Street. En abril, la oficina familiar de Soros tomó medidas para ejecutar la hipoteca del préstamo moroso que adquirió el año pasado de Deutsche y Aareal Bank, un pequeño banco alemán con oficina en Nueva York, según documentos judiciales presentados en la Corte Suprema de Manhattan. Uno de los inquilinos del edificio es el grupo benéfico del Sr. Soros, Open Society Foundations. Un portavoz de Soros declinó hacer comentarios.
Algunas de las ofertas de préstamos para bienes raíces comerciales se están estructurando de manera que minimicen las pérdidas para cualquier comprador.
En noviembre, Rithm Capital y una filial, GreenBarn Investment Group, negociaron un acuerdo con Goldman Sachs para adquirir con descuento algunas de las partes mejor calificadas de un préstamo para un vehículo de inversión en edificios de oficinas llamado Columbia Property Trust, dijeron tres personas informadas sobre el asunto.
Columbia Property, un fideicomiso de inversión en bienes raíces, incumplió el año pasado un préstamo de 1.700 millones de dólares organizado por Goldman, Citigroup y Deutsche Bank. El préstamo estaba respaldado por siete edificios de oficinas en Nueva York, San Francisco y Boston, y los tres bancos habían retenido algunas partes de ese préstamo en sus libros.
En marzo, GreenBarn se asoció con dos fondos de cobertura para comprar porciones del préstamo con calificaciones igualmente altas que estaban en los libros de Citi, dijeron las personas.
Al hacerlo, GreenBarn no sólo aportó dinero nuevo para el acuerdo, sino que también distribuyó el riesgo entre varias empresas, reduciendo la cantidad total que cualquier empresa podría perder si los pagos de la hipoteca no se reanudaban.
Tanto Goldman como Citi declinaron hacer comentarios.
Michael Hamilton, uno de los jefes de la práctica de bienes raíces de O’Melveny & Myers, dijo que había estado involucrado en una serie de acuerdos en los que los bancos daban silenciosamente a los prestatarios un año para encontrar un comprador para una propiedad, incluso si eso significaba Se vendió un edificio con un descuento sustancial. Dijo que los bancos estaban interesados en evitar una ejecución hipotecaria y que los prestatarios se beneficiaban al poder salir de una hipoteca sin deber nada.
“Lo que he estado viendo es que las cucarachas están empezando a salir”, dijo el Sr. Hamilton. “El público en general no tiene idea de la gravedad del problema”.
Julia Creswell contribuyó con informes.
