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California reduce la burocracia en materia de vivienda en San Francisco

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California reduce la burocracia en materia de vivienda en San Francisco
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Durante décadas, la reputación de San Francisco ha sido la de ser demasiado difícil construir nuevas viviendas, a pesar de la escasez de viviendas que ha contribuido a una creciente crisis de personas sin hogar.

Pero se espera que eso cambie pronto gracias a una ley estatal ampliada que promete reducir la burocracia y acelerar la construcción.

Los funcionarios estiman la ley, Proyecto de ley 423 del Senadoreducirá el tiempo de aprobación de proyectos en San Francisco de dos años a seis meses, agilizando lo que los defensores de la vivienda consideran una corrección de rumbo muy necesaria en una ciudad donde la construcción se ve afectada por retrasos y altos costos.

Los defensores de la vivienda esperan que las nuevas reglas en San Francisco signifiquen que otras ciudades importantes de California que necesitan más viviendas, incluida Los Ángeles, se verán presionadas de manera similar en los próximos años para acelerar el desarrollo a medida que el estado se enfrenta de manera más amplia a un Se estima que hay un déficit de 2,5 millones de unidades.

El cambio ordenado por el estado transformará a la Ciudad de la Bahía de tener uno de los tiempos de aprobación más largos para nuevas viviendas a uno de los más cortos, dijo el senador estatal Scott Wiener, un demócrata de San Francisco que escribió la SB 423, que el gobernador Gavin Newsom firmó en octubre.

Wiener dijo que las nuevas reglas evitarán a los desarrolladores el “pozo hiperpolítico” del proceso de permisos de vivienda en San Francisco, donde las regulaciones sobre dónde y cómo construir viviendas son notoriamente estrictas.

El senador estatal Scott Wiener (D-San Francisco) con defensores de la vivienda y miembros de la Conferencia de Carpinteros de California en la inauguración de un complejo de apartamentos de viviendas asequibles en San Francisco.

(Hannah Wiley / Los Angeles Times)

La ley ahora protege a la mayoría de los proyectos de vivienda del escrutinio de la Junta de Supervisores y permite a los desarrolladores evitar los largos tiempos de espera, las audiencias y los procesos de revisión ambiental que agregan meses, si no años, al cronograma de un proyecto, lo que provoca que algunos esfuerzos se estanquen o se bloqueen por completo.

“Hemos pasado décadas y décadas en San Francisco acumulando procesos burocráticos uno tras otro, obstáculos tras obstáculos burocráticos tras procesos”, dijo Wiener durante una conferencia de prensa. Conferencia de prensa del lunes anunciando los cambios. “Uno tras otro durante los últimos 50 años, y metódicamente han hecho que sea difícil o imposible construir la cantidad de viviendas que necesitamos”.

La ley de Wiener amplió y extendió por una década más un proyecto de ley de 2017 que permitía a los desarrolladores saltarse gran parte del proceso de aprobación de viviendas que a menudo se convierte en un obstáculo para la construcción en San Francisco.

La ley original, que inicialmente debía expirar en 2026, dio lugar a más de 18.000 unidades propuestas en Californiasegún un informe de agosto del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la UC Berkeley, que decía que casi dos tercios de ellas se consideraban 100% asequibles, lo que significa que todas sus unidades estaban reservadas para inquilinos de bajos ingresos.

Esa ley se aplicó hace años en San Francisco, pero solo a proyectos que designaban al menos el 50% de las unidades como asequibles. Desde entonces, se aprobaron más de 3.600 viviendas, según el Departamento de Planificación de San Francisco, y aproximadamente el 88% se consideraron “por debajo del precio del mercado”.

Aun así, San Francisco se ha quedado muy lejos de sus objetivos de vivienda por decenas de miles de unidades. El año pasado, la ciudad adoptó lo que se conoce como un “elemento de vivienda”, o un plan de cómo planea construir 82.069 unidades en un período de ocho años. La ciudad ha aprobado solo 3.870 nuevas unidades desde 2023, según el Departamento de Planificación.

Ese comienzo lento hizo que entraran en vigor las normas más amplias de la SB 423, que incluyen Revisiones más frecuentes del cumplimiento de las metas de vivienda de la ciudad.

A los constructores de San Francisco ahora también se les permite acelerar el proceso de aprobación para proyectos a precio de mercado, siempre que reserven al menos el 10% de las viviendas para familias de bajos ingresos y cumplan con ciertos requisitos laborales aprobados por el sindicato.

“Todo comienza con la vivienda. Y durante décadas, esta ciudad ha dicho no a la vivienda”, dijo la alcaldesa London Breed, quien ha presionado para que haya más desarrollo en la ciudad como una forma de aliviar la falta de vivienda y reducir los alquileres exorbitantes. “Ya es suficiente. San Francisco no es un museo que deba quedarse estancado en el tiempo… Tenemos que hacer que esta ciudad avance”.

No está claro qué efecto más amplio tendrá la SB 423 en otras ciudades de California.

En Los Ángeles, se han aprobado 3.587 unidades bajo la ley de 2017, según el departamento de planificación de la ciudad, pero las reglas de racionalización se limitan a proyectos que incluyen al menos el 50% de unidades asequibles.

Se ha dado luz verde para la construcción de 50.000 unidades adicionales en el marco de una serie de otros programas de la ciudad destinados a fomentar la vivienda asequible cerca del transporte público y en barrios multifamiliares.

El plan de vivienda de Los Ángeles será revisado nuevamente en 2026. Si se determina que la ciudad también se ha retrasado en sus objetivos de precio de mercado, los proyectos que incluyan al menos un 10% de unidades por debajo del precio de mercado podrían ser elegibles para la racionalización, según las reglas SB 423 del departamento de vivienda del estado.

Pero también hay un límite a lo que una sola ley de vivienda puede lograr.

Aunque los funcionarios de vivienda estatales y municipales han aprobado leyes que, en teoría, aceleran el desarrollo, los costos de construcción se han disparado en los últimos años con el aumento de las tasas de interés, además de los costosos requisitos de mano de obra. Los desarrolladores también pagan tarifas adicionales que, en algunos casos, hacen que el precio total del proyecto sea inviable.

También existe oposición política del llamado movimiento NIMBY (abreviatura de “no en mi patio trasero”), que se resiste a una mayor construcción en barrios tradicionalmente unifamiliares o de baja densidad.

Breed y Wiener dieron a entender esa oposición el lunes, al atacar a sus rivales políticos en el gobierno de la ciudad de San Francisco que se han opuesto a los proyectos de viviendas multifamiliares, en particular el presidente de la Junta de Supervisores, Aaron Peskin. Peskin, un demócrata progresista, ha expresado su preocupación por el hecho de que los cambios en las normas de zonificación faciliten la construcción de proyectos más grandes y costosos en ciertos vecindarios, por lo general los enclaves más ricos de las partes norte y oeste de San Francisco.

Peskin se postula contra su compañera demócrata Breed en lo que se ha convertido en una competitiva carrera por la alcaldía este noviembre que ha puesto de relieve muchos de los principales problemas de la ciudad, incluida la asequibilidad de la vivienda y la falta de vivienda.

En una declaración, Peskin dijo que el “verdadero obstáculo” para construir más viviendas es el financiamiento, y que la SB 423 podría convertirse en una “bendición para los especuladores y desarrolladores que construirán unidades costosas fuera del alcance de la mayoría de los habitantes de San Francisco”.

“No me sorprende el apoyo entusiasta de la alcaldesa a esto, ya que ella ha respaldado consistentemente la agenda de especuladores y desarrolladores a expensas de lo que es mejor y más necesario para los trabajadores y la clase media de San Francisco”, dijo Peskin.

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