En todo el país, comprar una casa al contado es cada vez más común. En Manhattan, se ha convertido en la norma.
En abril, los compradores pagaron en efectivo el 64 por ciento de las viviendas vendidas en Manhattan, según Marketproof, un proveedor de datos inmobiliarios de la ciudad de Nueva York. En cambio, los compradores en efectivo representaron el 39 por ciento de las ventas de abril en las grandes áreas metropolitanas de Estados Unidos, según ATTOM, que proporciona datos inmobiliarios nacionales. (Manhattan fue un caso atípico similar incluso dentro de la ciudad de Nueva York). La brecha entre Manhattan y el resto del país ha crecido desde 2022, cuando las tasas de interés se dispararon por primera vez, lo que hace que el efectivo sea una opción más atractiva para quienes tienen mucho dinero.
En Nueva York, la expresión “comprador en efectivo” puede hacer pensar en un oligarca que invierte millones en un lujoso apartamento que permanece vacío la mayor parte del año. Pero un análisis del New York Times sobre las ventas recientes ofrece un panorama mucho más amplio.
En febrero, durante dos días, 52 de las 76 operaciones se realizaron en efectivo. Las entrevistas con 28 compradores en esos días y algunos de sus agentes, así como una revisión de los registros públicos, revelaron que las personas que pagaron en efectivo eran en su mayoría estadounidenses y, a menudo, neoyorquinos. Trabajaban en el sector de la salud, la tecnología, la moda y las artes. Sus edades oscilaban entre los 20 y los 80 años. Obtuvieron el efectivo vendiendo acciones o una casa anterior, o de sus padres, o de años de ahorro. Las propiedades que compraron tocaban cada rincón de Manhattan, desde los condominios más exclusivos de la ciudad hasta las cooperativas más asequibles.
Cabe destacar que la tasa de crecimiento más alta en compras en efectivo entre 2021 y 2023 se registró en departamentos de menos de 3 millones de dólares. Para la mayoría de los estadounidenses, gastar incluso 1 millón de dólares en un departamento puede parecer una suma desmesurada, pero el precio de venta promedio en el distrito fue de 1,1 millones de dólares en abril, según StreetEasy. La mayoría de los departamentos vendidos entre el 13 y el 14 de febrero se cotizaron por mucho menos de 1 millón de dólares; el cierre en efectivo más barato fue un estudio de 250.000 dólares.
Los compradores en efectivo tenían necesariamente algo en común: acceso a mucho dinero. Es una capacidad que escapa a la mayoría de los estadounidenses, e incluso a la mayoría de los neoyorquinos, que se encuentran aún más limitados de lo habitual con tasas de interés de alrededor del 7 por ciento. Si bien las ventas han bajado en general, los precios se han mantenido estables en gran medida porque hay pocos apartamentos disponibles para comprar. A medida que los compradores en efectivo extienden su alcance a la parte inferior del mercado de Manhattan, crean otra barrera para los compradores que dependen de las hipotecas. Para muchos estadounidenses, la propiedad de una vivienda es la puerta de entrada a la creación de riqueza, y la abrumadora mayoría de los compradores primerizos utilizan hipotecas.
“Cuando todo es dinero en efectivo, se tiene mucho poder”, dijo Bess Freedman, directora ejecutiva de Brown Harris Stevens. “La gente lo está utilizando ahora”.
Los herederos
El dinero familiar juega un papel descomunal en el mercado inmobiliario de Manhattan, y muchos de los compradores entrevistados para este artículo dependían, de una forma u otra, de fondos heredados de la generación anterior. Los estadounidenses de entre 60 y 78 años poseen la mitad de la riqueza del país, y en la próxima década transmitirán 16 billones de dólares de esa cantidad a sus hijos, en lo que se ha denominado la “gran transferencia de riqueza”.
“Algunos de los baby boomers están desapareciendo”, dijo Bruce Wayne Solomon, un corredor asociado de Douglas Elliman. Sus propiedades ahora están, en parte, “alimentando el mercado inmobiliario”.
Christen Genga, de 50 años, gerente de distrito de Forever 21, nunca se había sentido en condiciones de convertirse en propietaria de una vivienda, con un ingreso modesto y una deuda por préstamos para estudios de posgrado. Pero su madre murió después de una breve enfermedad el verano pasado, dejándola afligida, pero con una herencia suficiente como para considerar la posibilidad de comprar.
Invirtió gran parte de ese dinero en un apartamento de dos habitaciones en Washington Heights por 369.000 dólares, pagando en efectivo en parte para simplificar el oneroso proceso de aprobación de la cooperativa con restricciones de ingresos. Genga, que está divorciada y tiene un hijo de siete años, ve una ironía en el hecho de que sin el dinero inesperado que acompañó la pérdida de su madre, no habría tenido suficiente dinero para comprar ni siquiera un edificio destinado a personas con ingresos modestos. “Casi tiene que ser una herencia”, dijo. “Se siente muy extraño”.
Pero también ve la compra como una oportunidad de generar riqueza generacional para el futuro. “Poder tener un apartamento y poder dejárselo a mi hijo”, dijo. “Fue como un sueño de toda la vida”.
Los padres también ayudan a sus hijos mientras aún están vivos. Una madre que trabajó en el mundo de la moda y luego en el sector inmobiliario compró un apartamento estudio de 250.000 dólares en Hell’s Kitchen para que su hijo pudiera vivir allí durante la universidad y después. Y una pareja de Connecticut compró un apartamento de dos habitaciones por 1,24 millones de dólares en Murray Hill, donde ahora viven sus gemelos, ambos recién graduados de la universidad.
Elizabeth Kipp-Giusti, de 34 años, pudo usar el dinero que sus padres le reservaron para comprar su primer apartamento unos meses antes de casarse. Kipp-Giusti, oriunda de Nueva York y que trabaja para el Public Theater, dijo que el dinero no tenía “condiciones, salvo que todos teníamos que estar de acuerdo en que era un apartamento que valía la pena la inversión”. Según sus cálculos, la ventaja inicial le permitió ahorrar la década que ella y su marido necesitarían para ahorrar para el pago inicial.
Encontró un apartamento de dos habitaciones en un edificio de Morningside Heights donde, en su juventud, solía visitar a una amiga de la familia. Pagó 939.000 dólares en efectivo, un poco menos del precio de lista. “Llegar allí de adulta se siente como magia”, dijo.
Los que más ganan
Muchos neoyorquinos, todavía en el mejor momento de sus carreras en campos lucrativos, habían ahorrado lo suficiente para comprar un apartamento sin ayuda bancaria.
Jean Siao, de 50 años, compró un apartamento de un dormitorio en el Upper West Side por 772.500 dólares como inversión, con la intención de renovar la unidad y alquilarla. Es bióloga en una empresa farmacéutica y quería diversificar su cartera de inversiones. “Mi pensamiento ha sido: ¿cómo puedo pasar de las acciones, los bonos y los ahorros que generan intereses a otra cosa, para diversificar?”, dijo.
La mayoría de los compradores con los que hablamos tenían pensado utilizar los apartamentos ellos mismos. Felix Hu es un diseñador de productos de 39 años que acumuló ahorros principalmente gracias a sus años de trabajo en el sector tecnológico. Cuando salió a la venta un apartamento de dos habitaciones en el mismo barrio del Lower East Side donde él estaba alquilando, ofreció 1,04 millones de dólares, un 5 por ciento por debajo del precio de lista. Hu no quería una hipoteca en parte por las altas tasas de interés, pero también porque actualmente trabaja por cuenta propia. “Tengo un ingreso variable según el trabajo que esté haciendo”, dijo. “Así que pensé que me simplificaría la vida pagar todo en efectivo”.
Los altos tipos de interés de las hipotecas convencieron a muchas personas con suficiente dinero a echar mano de sus ahorros en lugar de pedir dinero prestado. Michael Falchiere, de 31 años, compró un estudio de 555.000 dólares en el mismo edificio de Chelsea en el que ya estaba alquilando. Falchiere, un agente inmobiliario, dijo que el dinero procedía de sus ahorros personales. Aunque consideró la posibilidad de solicitar una hipoteca, los pagos mensuales habrían sido significativamente superiores a lo que ya pagaba de alquiler, y el interés que habría obtenido por mantener ese dinero en ahorros no habría sido suficiente para justificar el pago de ese elevado alquiler o de una gran hipoteca. “Realmente no tiene sentido recurrir a la financiación”, dijo.
Los baby boomers
Mientras muchos baby boomers están transmitiendo sus propiedades a sus herederos, otros que han acumulado ahorros durante toda su vida también están gastando su dinero en sí mismos, mudándose a la ciudad al menos durante parte del año para disfrutar de su teatro, música y museos.
Kathryn Korol, de 76 años, una planificadora financiera jubilada, ha vivido en Rochester, Nueva York, toda su vida, pero siempre había querido tener una segunda casa en Manhattan. “Era el sueño de toda mi vida; nunca pensé que se haría realidad”, dijo.
“Me había ido muy, muy bien en el mercado de valores y quería sacar dinero de las acciones”, dijo. En febrero, cerró la compra de un apartamento de una habitación por 552.000 dólares en Gramercy Park. “Tengo un ascensor. Tengo un portero. Tengo un portero. Tengo una llave para un parque privado”, dijo. “Lo llamo vida asistida gratuita”.
Jeffery y Susan Lee, un farmacéutico jubilado de 74 años, tienen una casa en California y nietos en ambas costas. Por eso compraron un apartamento de una habitación en Sutton Place, en el mismo edificio que su hija, que costó 660.000 dólares, para pasar un tercio del año más cerca de su nuevo nieto. “Siempre íbamos a pagar en efectivo, dada nuestra edad”, dijo Lee, un dentista jubilado de 76 años. “Me gusta que sea limpio y sencillo”.
En cambio, Suzy Lieber, una psicoterapeuta de 73 años, había vivido en Brooklyn durante 50 años, pero estaba dispuesta a vender su antiguo apartamento y mudarse a Manhattan. Se quedó con una vivienda en régimen de cooperativa en el Upper West Side que, debido a sus comodidades y su proximidad al Lincoln Center y a los parques, era un imán para las personas mayores, dijo. Su oferta de 913.000 dólares fue aceptada frente a otras dos ofertas en efectivo, dijo.
Pero ninguna parte del mercado inmobiliario de Manhattan estaría completa sin al menos una compra multimillonaria. La venta en efectivo más cara que se cerró durante esos dos días de febrero fue un apartamento de dos pisos y cuatro habitaciones en el Upper West Side, vendido por más de 10 millones de dólares a un ingeniero y abogado jubilados que habían trabajado en tecnología y vivían en California. La pareja no había planeado comprar una casa de vacaciones en Nueva York. Pero estaban tan enamorados del antiguo encanto neoyorquino de la propiedad y de las vistas de Central Park que la esposa voló al otro lado del país al día siguiente para verla. La pareja superó la oferta de la competencia con una oferta en efectivo casi un 24 por ciento por encima del precio de lista. Planean utilizar la casa unas cuantas veces al año, pasando por allí al menos una vez por temporada.
Susan C. Beachy Contribuyó con la investigación.
Acerca de los datos
Los datos de ventas de Manhattan en este artículo fueron proporcionados por A prueba de mercadouna empresa de datos inmobiliarios con sede en la ciudad de Nueva York. Muchos edificios de Nueva York están organizados como cooperativas, que no registran información sobre hipotecas. Marketproof determina la presencia de una hipoteca al comparar los documentos de impuestos sobre transferencias de propiedad y otras presentaciones con el registro de venta en función de la información pública.
Según los datos de Marketproof, todas las ventas individuales destacadas se encuentran entre las que se cerraron entre el 13 y el 14 de febrero. Los datos excluyen los cierres registrados por menos de $100,000, que a menudo son transferencias de propiedades, no ventas.
El promedio del área metropolitana de EE. UU. para la proporción de ventas en efectivo proviene de ATOMOuna empresa de análisis de datos inmobiliarios que recopila y consolida datos inmobiliarios de todo el país. ATTOM calcula esto promediando el porcentaje de compras de viviendas unifamiliares y condominios en efectivo para los 20 estados más poblados. áreas estadísticas metropolitanasexcluyendo las áreas metropolitanas en estados donde los datos de ventas no son registros públicos, como Texas.
