En 2022, poco después de que un nuevo propietario comprara la casa de alquiler en Highland Park donde vive Ana López, de 66 años, con su esposo, los inquilinos comenzaron a recibir ofertas para irse. Al principio eran unos 22.000 dólares, dijo. Una de sus vecinas aceptó la oferta y se fue. Pero López, desesperada por permanecer en la casa de alquiler controlado donde ha vivido durante más de dos décadas y paga 800 dólares al mes, rechazó repetidamente las ofertas, incluso cuando la cantidad aumentó a 100.000 dólares.
Después de impuestos, sentía, el dinero no era suficiente para permanecer a largo plazo en su comunidad, donde el alquiler mensual promedio es de más de $2,000 y el precio de venta medio de una casa es de más de $1 millón.
Se sintió presionada a ir y le informaron que el propietario planea demoler la propiedad. Pero, dice, “vamos a seguir luchando para quedarnos en nuestra casa”.
Ofertas de compra, también conocidas como “dinero en efectivo por las llaves”- se han convertido en una herramienta utilizada con frecuencia por los propietarios que esperan que los inquilinos abandonen los apartamentos con alquiler controlado sin pasar por un proceso formal. proceso de desalojo, que puede llevar tiempo, ser costoso y se rige por normas estrictas. Pero ha sido difícil decir exactamente con qué frecuencia se realizan adquisiciones de inquilinos en Los Ángeles. La semana pasada, datos publicados por la oficina del Contralor Municipal Kenneth Mejía arrojó algo de luz sobre el tema, mostrando que de 2019 a 2023 se presentaron ante la ciudad casi 5,000 acuerdos de “efectivo por llaves”.
Barrios de Koreatown, Echo Park y Mid-Wilshire encabezó la lista por el número de acuerdos. El vecindario Highland Park de López también estuvo entre los principales códigos postales.
En una declaración, la oficina de Mejía dijo que “las compras de inquilinos son una táctica que los propietarios utilizan para obligar a los inquilinos a mudarse de unidades RSO (Ordenanza de Estabilización de Alquileres) o unidades de alquiler controlado, a menudo para que los propietarios puedan volver a alquilar estas unidades a nuevos inquilinos en el mercado”. -precios de tarifas. En muchos casos, los montos de compra no son suficientes para que los inquilinos puedan permitirse seguir viviendo en la ciudad de Los Ángeles a largo plazo”.
Los defensores de los inquilinos dicen que las cifras reportadas a la ciudad no reflejan completamente el alcance del efectivo por llaves en toda la ciudad. Señalan que los datos incluyen sólo acuerdos, no ofertas, que a menudo ocurren de manera informal cuando una persona llama a la puerta o hace una llamada telefónica. Incluso los propios acuerdos, dicen los defensores, pueden no terminar presentándose ante la ciudad.
“La cantidad de notificaciones de este tipo presentadas ante el LAHD es probablemente una pequeña fracción de dichos acuerdos”, dijo Gary Blasi, profesor emérito de derecho en la Facultad de Derecho de UCLA.
Los propietarios dicen que los acuerdos de compra pueden ser una herramienta útil, ya que dan a los inquilinos un incentivo para mudarse y crean una situación beneficiosa para los propietarios, que recuperan sus unidades, y para los inquilinos, que se van con algo de dinero para ayudar a pagar la vivienda en el futuro. El importe medio de una compra, según los datos, fue de 24.704 dólares.
Pero los defensores de los inquilinos dicen incluso esa cantidad – o más – a menudo no es suficiente para permitir que las familias de bajos ingresos sigan viviendo en vecindarios de Los Ángeles donde los costo de la vivienda se ha disparado en los últimos años, especialmente después de impuestos.
“Cuando se trata de una suma global, uno piensa: ‘Eso es mucho dinero’, pero también necesita saber cuánto le costará permanecer alojado en el mercado abierto”, dijo Blasi. “Lo que parece ser una gran suma global inesperada podría en realidad dejar al inquilino en una situación mucho peor de la que está”.
Los inquilinos y los defensores también dicen que las personas que rechazan las ofertas a menudo son acosadas por los propietarios.
“Hemos tenido inquilinos que informan que hay personas que vienen a su casa todos los días durante la cena y golpean la puerta diciéndoles que realmente deberían aceptar la oferta, o personas que vienen muy tarde en la noche”, dijo Cynthia Strathmann, directora ejecutiva de la organización sin fines de lucro. grupo de defensa Acciones Estratégicas para una Economía Justa. “Y hay otros tipos de acoso, negligencia persistente: un propietario se niega a arreglar cualquier cosa en el apartamento y luego les ofrece con mucha insistencia dinero en efectivo por las llaves hasta que la presión de vivir en un apartamento que está realmente en pésimas condiciones incita al inquilino a mudarse. “
Strathmann dijo que las comunidades que encabezan la lista del controlador, como Koreatown y parque ecoson aquellos en los que hay una diferencia especialmente grande entre el alquiler mensual pagado por un inquilino a largo plazo en una unidad de alquiler controlado y lo que un propietario podría exigir en el mercado actual.
Chris Gray, presidente de la empresa de administración de propiedades Moss & Co., dijo que los acuerdos de efectivo por llaves se convirtieron en herramientas especialmente importantes para los propietarios después de la pandemia, cuando muchos inquilinos acumularon grandes cantidades de deudas de alquiler impagas.
“Los propietarios están en una posición difícil y lo único que quieren hacer es conseguir que alguien entre en su unidad para pagar el alquiler”, dijo.
Un desalojo a través de los tribunales puede llevar meses y costar decenas de miles de dólares en honorarios de abogados, señaló Gray.
“Cuando se mira un panorama completo como ese, un propietario estaría feliz de perdonar deudas de alquiler pasadas de $30,000, $40,000 o lo que sea, para sacarlos y evitar todo el proceso de desalojo”.
La ciudad comenzó a regular los acuerdos de compra total y a recopilar información sobre ellos en 2017 después de que los defensores de los inquilinos comenzó a protestar lo que vieron como una práctica cada vez mayor de propietarios que desplazaban a los residentes de unidades de alquiler controlado sin informarles plenamente sobre sus derechos.
El Programa de Notificación de Compra de Inquilinos requiere que los propietarios proporcionen información a los inquilinos al hacer una oferta de compra. Ellos deben informar a los inquilinos que tienen derecho a una compensación mínima, que oscila entre $9,900 y $24,650, dependiendo de varios factores, incluido el tiempo que el inquilino ha vivido en la casa y si es anciano o discapacitado. También se les dice a los inquilinos que tienen derecho a rechazar o rescindir la oferta y a consultar con un abogado o el Departamento de Vivienda de Los Ángeles.
Según el programa, los propietarios también deben presentar cualquier acuerdo ante el departamento de vivienda. Esas presentaciones son la base del análisis que fue publicado por la contraloría.
Según los datos, las solicitudes de compra alcanzaron su punto máximo en 2019, cuando hubo 1.209 acuerdos. El año pasado se presentaron 789 convenios con la ciudad.
la compra ordenanza permite a los inquilinos “presentar un derecho de acción privado contra un propietario que viole” las reglas y recuperar daños y una multa de $500. Pero ese es un paso que muchos residentes de bajos ingresos probablemente no darán, dijo Blasi.
“Creo que la ciudad debería revisar nuevamente el programa de notificación de compra de inquilinos y tratar de ponerle algunos dientes y hacer un acercamiento serio a los inquilinos y propietarios sobre su existencia”, dijo Blasi. “Eso sólo puede ayudar a todos los que operan de buena fe”.
