Podría parecer un buen momento para ser propietario de edificios de apartamentos.
Para muchos propietarios, lo es. Los alquileres se han disparado en los últimos años debido a la escasez de viviendas en gran parte del país y a un episodio de inflación severa.
Sin embargo, un número cada vez mayor de propiedades en alquiler, especialmente en el sur y el suroeste, se encuentran en dificultades financieras. Solo algunas han dejado de pagar sus hipotecas, pero los analistas temen que hasta un 20 por ciento de todos los préstamos para propiedades de departamentos podrían estar en riesgo de impago.
Aunque los alquileres aumentaron durante la pandemia, el aumento se ha estancado en los últimos meses. En muchas partes del país, los alquileres están empezando a bajar. Las tasas de interés, que la Reserva Federal aumentó para combatir la inflación, han encarecido mucho las hipotecas para los propietarios de edificios. Y aunque las viviendas siguen siendo escasas en muchos lugares, es posible que los promotores hayan construido demasiados apartamentos de lujo en ciudades que ya no atraen a tantos inquilinos como en 2021 y 2022, como Houston y Tampa, Florida.
Estos problemas aún no se han convertido en una crisis, porque la mayoría de los propietarios de edificios de apartamentos, conocidos en la industria inmobiliaria como propiedades multifamiliares, no se han atrasado en los pagos de sus préstamos.
Sólo el 1,7 por ciento de los préstamos multifamiliares tienen al menos 30 días de mora, en comparación con aproximadamente el 7 por ciento de los préstamos para oficinas y alrededor del 6 por ciento de los préstamos para hoteles y comercios minoristas, según el Consejo de Financiamiento de Bienes Raíces Comerciales, una asociación industrial cuyos miembros incluyen prestamistas e inversores.
Sin embargo, muchos grupos de la industria, agencias de calificación y firmas de investigación están preocupados por la posibilidad de que muchos más préstamos para departamentos se vean afectados. Los préstamos multifamiliares constituyen la mayoría de los préstamos recientemente agregados a las listas de vigilancia compiladas por expertos de la industria.
“Los edificios multifamiliares no son algo que se nos presente en este momento, pero están en la mira de todos”, dijo Lisa Pendergast, directora ejecutiva del consejo inmobiliario.
Las preocupaciones sobre los préstamos para apartamentos se suman a una letanía de problemas que enfrenta el sector inmobiliario comercial. Los edificios de oficinas más antiguos están sufriendo debido a la transición al trabajo desde casa. Los hoteles están sufriendo porque la gente está haciendo menos viajes de negocios. Los centros comerciales han estado perdiendo terreno durante años frente a las compras en línea.
Los problemas que enfrentan los edificios de apartamentos son diversos. En algunos casos, los propietarios tienen dificultades para llenar las unidades y generar suficientes ingresos. En otros, los apartamentos están llenos de inquilinos que pagan, pero los propietarios no pueden aumentar los alquileres con la suficiente rapidez como para conseguir el efectivo necesario para cubrir los crecientes pagos de los préstamos.
Como resultado, casi uno de cada cinco préstamos multifamiliares ahora corre el riesgo de volverse moroso, según una lista mantenida por el proveedor de datos CRED iQ.
Los analistas están más preocupados por el hecho de que aproximadamente un tercio de las hipotecas para viviendas multifamiliares se emitieron con tipos de interés variables. A diferencia de las hipotecas típicas con tipos de interés fijos, estos préstamos han exigido pagos cada vez mayores a medida que los tipos de interés han aumentado en los últimos dos años.
ZMR Capital compró Reserve, un edificio de 982 unidades en Brandon, Florida, cerca de Tampa, a principios de 2022. La hipoteca de la propiedad se incluyó en bonos vendidos a inversores. La propiedad está ocupada en más del 80 por ciento, pero los pagos de intereses han aumentado más del 50 por ciento, o más de 6 millones de dólares. Como resultado, el propietario del edificio no pudo pagar la hipoteca, que vencía en abril, según el análisis de los documentos de servicio del préstamo de CRED iQ. ZMR Capital se negó a hacer comentarios.
OWC 182 Holdings, propietaria de Oaks of Westchase en Houston, una propiedad de 182 unidades de apartamentos estilo jardín que consta de 15 edificios de dos pisos, no ha podido realizar los pagos de su hipoteca desde abril, en gran medida como resultado de los altos costos de los intereses, según CRED iQ. No fue posible contactar a los representantes de OWC 182 para que hicieran comentarios.
“El aumento de las tasas está provocando que los costos del servicio de la deuda de estas propiedades se disparen”, dijo Mike Haas, director ejecutivo de CRED iQ.
Pero incluso los prestatarios que obtuvieron una hipoteca a tasa fija pueden tener dificultades cuando tengan que refinanciar sus hipotecas con préstamos que tienen tasas de interés mucho más altas. Este año vencerán préstamos multifamiliares por un valor aproximado de 250 mil millones de dólares, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
“Con tasas de interés mucho más altas y alquileres que comienzan a bajar en promedio a nivel nacional, si necesita refinanciar un préstamo, entonces está refinanciando en un entorno más caro”, dijo Mark Silverman, socio y líder del grupo CMBS Special Servicer en el bufete de abogados Locke Lorde. “Es más difícil hacer que estos edificios sean rentables”.
Mientras que los desafíos de la deuda y los préstamos para oficinas se concentran en los edificios de las grandes ciudades, particularmente en el Noreste y la Costa Oeste, las preocupaciones en torno a los edificios multifamiliares están más concentradas en el Sun Belt.
A medida que la gente se fue mudando cada vez más al sur y al suroeste durante la pandemia, los desarrolladores construyeron complejos de apartamentos para satisfacer la demanda prevista. Pero en los últimos meses, según afirmaron los analistas inmobiliarios, la cantidad de personas que se mudan a esas regiones ha disminuido drásticamente.
En 19 de las principales ciudades del Sun Belt (entre ellas Miami, Atlanta, Phoenix y Austin, Texas), en 2019 se pusieron a disposición 120.000 nuevas unidades de apartamentos, que fueron absorbidas por 110.000 inquilinos, según CoStar Group. El año pasado, esos mercados tenían 216.000 nuevas unidades, pero la demanda se desaceleró a 95.000 inquilinos.
Además, como los costos de construcción y mano de obra aumentaron durante la pandemia, los desarrolladores construyeron más edificios de apartamentos de lujo con la esperanza de atraer a inquilinos que pudieran pagar más. Ahora, los precios y los alquileres de esos edificios están cayendo, dicen los analistas de CoStar.
“Los desarrolladores simplemente se salieron de control”, dijo Jay Lybik, director nacional de análisis multifamiliar en CoStar Group. “Todos pensaron que la demanda que vimos en 2021 sería la misma que seguiría en el futuro”.
Esto podría ser un gran problema para inversores como Tides Equities, una firma de inversión inmobiliaria con sede en Los Ángeles que apostó fuerte por propiedades multifamiliares en el Sun Belt. Hace apenas unos años, Tides Equities poseía edificios de apartamentos por un valor de aproximadamente 2.000 millones de dólares. Esa cifra aumentó rápidamente a 6.500 millones de dólares. Ahora, a medida que los alquileres y los precios de esos apartamentos caen, la firma tiene dificultades para hacer frente a los pagos de los préstamos y cubrir los gastos operativos, según CRED iQ.
Los ejecutivos de Tides Equities no respondieron a las solicitudes de comentarios.
Dicho esto, es probable que los edificios de apartamentos tengan una situación financiera más sólida que las oficinas, por ejemplo, porque las unidades multifamiliares pueden financiarse con préstamos de los gigantes hipotecarios respaldados por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac, que el Congreso creó para hacer que la vivienda fuera más asequible.
“Si los bancos regionales y los grandes bancos de inversión deciden que no van a conceder préstamos multifamiliares, Fannie y Freddie simplemente obtendrán una mayor participación en el negocio”, dijo Lonnie Hendry, director de productos de Trepp, una empresa de datos inmobiliarios comerciales. “Es una medida de seguridad que las otras clases de activos simplemente no tienen”.
Además, si bien las oficinas se están viendo afectadas por un cambio importante en los patrones de trabajo, la gente todavía necesita lugares donde vivir, lo que debería respaldar al sector multifamiliar en el largo plazo, dijo Hendry.
Aun así, algunos expertos de la industria dicen que esperan una ola de impagos en el negocio de los apartamentos, lo que intensificará los problemas en todo el sector inmobiliario comercial.
“Hay muchos activos multifamiliares realmente sólidos”, dijo Silverman de Locke Lorde, “pero habrá daños colaterales y no creo que sean pequeños”.
