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Opinión | ¿Por qué son tan altos los costos de la vivienda? El ascensor puede explicar el porqué.

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Opinión | ¿Por qué son tan altos los costos de la vivienda? El ascensor puede explicar el porqué.
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Mi misión de entender el ascensor estadounidense comenzó en 2021, cuando sufrí una enfermedad posviral paralizante. Las escaleras que conducían a mi apartamento en el tercer piso sin ascensor de Brooklyn me dejaban mareada y sin aliento, con un zumbido en los oídos y el corazón latiendo con fuerza. A los 32 años, me había unido a la 12 por ciento de los estadounidenses que reportan serias dificultades para subir y bajar escaleras. En los días malos, me convertí en prisionera de mi propia casa.

Unos meses después, cuando estaba de visita en Bucarest, tomé el ascensor del edificio de cinco pisos de mi madre. Un promotor inmobiliario de un país de Europa del Este mucho más pobre podía permitirse incluir un ascensor, pero el promotor de mi lujoso edificio de cinco pisos en Brooklyn, construido 25 años después de la aprobación de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades, no podía. Dejé mi trabajo en el sector inmobiliario y Comenzó una organización sin fines de lucro Centrado en códigos de construcción y políticas de construcción.

A través de Mi investigación sobre ascensoresMe di cuenta de por qué se construyen tan pocas viviendas nuevas en Estados Unidos y por qué las que se construyen suelen ser de tan mala calidad y a un coste tan elevado. El problema de los ascensores es un microcosmos de los desafíos que enfrenta la industria de la construcción en general, desde la mano de obra hasta los códigos de construcción y la absoluta falta de voluntad política. Estos desafíos son la raíz de una creciente crisis de la vivienda que se ha extendido a casi todas las partes del país y está dañando nuestra productividad económica y nuestro medio ambiente.

En Norteamérica, los ascensores se han convertido en equipos sobredimensionados, hechos a medida, fabricados a mano y costosos, que son inasequibles en todos los lugares donde más se necesitan. Los intereses especiales se han descontrolado con un sistema obsoleto, ineficiente y excesivamente regulado. Las normas de accesibilidad no ven el bosque por los árboles. Nuestro sistema de inmigración, que no funciona, no puede proporcionar la mano de obra que la industria de la construcción necesita desesperadamente. Los reguladores desconfían de las mejores prácticas globales y nuestras normas de construcción están tan fuertemente orientadas a las viviendas unifamiliares que hemos olvidado los principios básicos de cómo debería funcionar una ciudad.

Temas similares explican todo, desde el estancamiento del desarrollo ferroviario de alta velocidad hasta por qué es tan difícil encontrar a alguien que arregle un inodoro o una ducha. Es difícil deshacerse de la sensación de que Estados Unidos simplemente ha perdido la capacidad de construir cosas en el mundo real, fuera de una aplicación.

El ascensor de pasajeros se inventó y popularizó en Estados Unidos y ayudó a que nuestro país se convirtiera en una potencia económica. El horizonte de Manhattan, impulsado por ascensores, se convirtió en el centro de mando de la economía global, donde una ola de reurbanización de posguerra convirtió viejos edificios de viviendas vacíos en hileras de edificios de lujo con ascensores, fortaleciendo la ciudad con una base impositiva para los ingresos medios y altos que contrarrestó las décadas venideras de decadencia urbana.

Ya nadie se maravilla de los ascensores americanos. Con alrededor de un millón de ellos, Estados Unidos está empatado en cuanto a total de aparatos instalados con Italia y España (España tiene una séptima parte de nuestra población, el 6 por ciento de nuestro producto interno bruto y menos de la mitad de apartamentos). Suiza y la ciudad de Nueva York tienen aproximadamente la misma población, pero el país alpino de menor altura tiene tres veces más casas unifamiliares que Gotham y el doble de ascensores de pasajeros.

En Europa occidental, los edificios de apartamentos nuevos de tan solo tres pisos suelen incluir un pequeño ascensor (y, a veces, también los edificios de solo dos pisos). Este tipo de edificios casi nunca han tenido ascensores en Estados Unidos, y los desarrolladores están planificando y construyendo nuevos cinco- y de seis pisos En algunas ciudades, los edificios sin ascensor son una de las razones por las que un promotor inmobiliario de Filadelfia o Denver se encuentra con un terreno destinado a unos pocos pisos, los gastos de ascensor suelen ser una de las razones por las que construyen casas adosadas en lugar de condominios: son menos numerosos y tienen precios más altos.

Detrás de la escasez de ascensores en el país que vio nacer a los rascacielos se esconden unos costes exorbitantes. Un ascensor básico de cuatro paradas cuesta unos 158.000 dólares en Nueva York, frente a los 36.000 que cuesta en Suiza. Un modelo de seis paradas cuesta más del triple en Pensilvania que en Bélgica. El mantenimiento, las reparaciones y las inspecciones también cuestan más en Estados Unidos.

Lo primero que llama la atención sobre nuestros ascensores es que, como muchas cosas en Estados Unidos, son enormes. Los ascensores nuevos fuera de Estados Unidos suelen tener el tamaño adecuado para acomodar a una persona en silla de ruedas grande y a alguien de pie detrás de ella. Los ascensores estadounidenses han crecido hasta alcanzar aproximadamente el doble de ese tamaño, impulsados ​​por una serie de regulaciones, cada una motivada por una preocupación ligeramente diferente: primero la accesibilidad, luego la posibilidad de acomodar camillas de ambulancia y, después, camillas aún más grandes.

Estados Unidos y Canadá también se han quedado aislados en una isla regulatoria para los componentes y diseños de ascensores. Gran parte del resto del mundo ha optado por seguir las normas europeas para ascensores, que se han armonizado y perfeccionado a lo largo de generaciones. Algunas de estas diferencias entre las normas estadounidenses y las mundiales dan lugar a diferencias físicas menores, mientras que otras añaden la molestia de un proceso de certificación independiente sin cambiar el producto final.

Si la física es la misma en todas partes y no hay diferencias mensurables en los resultados de seguridad, ¿por qué reinventar la rueda (o el ascensor)? La reputación de Estados Unidos como país de capitalismo desenfrenado y el estereotipo de Europa como un lugar atrasado con exceso de regulación se ven a menudo invertidos en el sector de la construcción.

No sólo tenemos nuestro propio código de ascensores, sino que las jurisdicciones individuales de Estados Unidos lo modifican aún más. Por ejemplo, las casi 100 juntas y jurisdicciones que regulan la seguridad de los ascensores en América del Norte todavía ven con recelo las prácticas de prueba electrónicas más precisas y eficientes (es difícil determinar el número exacto en el mosaico regulatorio).

Y luego está la cuestión de la mano de obra. Los estadounidenses y los ciudadanos de casi todos los demás países de altos ingresos dependen de los inmigrantes en la construcción, pero hay pocas formas legales de entrar en el país para los trabajadores de la construcción; las visas H-1B, que permiten a los extranjeros trabajar en Estados Unidos en el sector tecnológico y de otros sectores, suelen ser sólo para profesiones que exigen títulos universitarios. Por lo tanto, los trabajadores inmigrantes sin papeles suelen dedicarse a oficios de la construcción que no requieren licencia, como la pintura y la carpintería.

Eso funciona en el caso de las casas unifamiliares, cuya construcción es más sencilla, pero ha provocado que los costes laborales de la construcción se disparen en las ciudades, donde las licencias más estrictas y la complejidad física de la construcción multifamiliar pueden hacer que sea insostenible contratar a una gran parte de la fuerza laboral de la construcción. La falta de estatus legal y estabilidad de los trabajadores hace que les resulte difícil obtener una licencia o inscribirse en programas de aprendizaje u otros programas formales de formación laboral. Cuantos menos trabajadores haya disponibles para realizar un trabajo, más cuesta el trabajo.

Este mercado restringido para mano de obra calificada y autorizada ha fortalecido la posición del sindicato de ascensores, poder que utiliza para crear aún más presión laboral.

Los arquitectos llevan décadas soñando con la construcción modular, en la que se construyen salas enteras en fábricas y luego se envían en camiones de plataforma a las obras, con el fin de reducir los costes y aumentar la precisión. Pero ni siquiera podemos montar ascensores en fábricas en Estados Unidos, porque el contrato del sindicato de ascensores prohíbe incluso las formas básicas de premontaje y prefabricación que se han convertido en estándar en los ascensores del resto del mundo. El sindicato y los fabricantes se pelean por qué agujeros se pueden perforar en una fábrica y cuáles se deben perforar (o volver a perforar) en la obra. Los fabricantes incluso permiten a los mecánicos de ascensores y escaleras mecánicas desmontar algunos componentes y volver a montarlos en la obra para ahorrar trabajo a los miembros del sindicato, ya que es más fácil que fabricar versiones separadas y menos ensambladas sólo para Estados Unidos.

Los códigos de construcción estadounidenses y las leyes federales pueden dictar el tamaño que debe tener un ascensor, pero a menudo no dicen mucho sobre si es necesario o no en los apartamentos. Dado el coste, nuestros apartamentos a menudo no tienen ascensor.

Más allá del ascensor en sí, encontrará un lío bizantino de absurdos y contradicciones detrás de la lentitud, la ineficiencia y el gasto de la industria de la construcción estadounidense. Por ejemplo, los estadounidenses no pueden utilizar las bombas de calor más modernas (una herramienta fundamental para combatir el cambio climático mediante la electrificación de los sistemas de calefacción) debido al mismo tipo de barreras Los reguladores estadounidenses imponen restricciones. En cambio, los estadounidenses dependen de bombas de calor obsoletas que no tienen mercado en el extranjero. Y los códigos de plomería en Estados Unidos exigen una red completa de tuberías de ventilación que se ha considerado en gran medida innecesaria. En gran parte del mundo.

Los suburbios de viviendas unifamiliares de Estados Unidos evitan en gran medida esta disfunción. Durante décadas, los constructores de viviendas unifamiliares y los políticos que responden a sus preocupaciones han seguido de cerca los códigos de construcción y los costos que pueden generar. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas ha negociado asientos garantizados en los comités nacionales de códigos modelo que regulan las casas unifamiliares, y no rehúye a presentar sus argumentos directamente a los legisladores cuando Considera que esos códigos modelo nacionales amenazan la asequibilidad y debe ser anulado.

Pero los promotores multifamiliares, tradicionalmente un grupo más débil y menos organizado, en su mayoría están marginados, por lo que los fabricantes de materiales y los sindicatos (para quienes los precios más altos significan más dinero) se han vuelto locos.

Y se nota. Los costos de construcción de viviendas unifamiliares independientes promedian alrededor de $153 por pie cuadradoEn las ciudades costeras más demandadas de Estados Unidos, los costos de construcción de viviendas multifamiliares se han disparado. vivienda multifamiliar subsidiada En California puede costar $500 por pie cuadrado (o más).

Una generación de jóvenes que aspiran a ser propietarios de una vivienda y que se han visto excluidos por el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda se ha dado cuenta. Su primer objetivo fue un siglo de regulación más estricta del uso del suelo, en el que los propietarios existentes se enriquecieron bloqueando el desarrollo mediante medidas de zonificación restrictivas. En los últimos años, el auge del movimiento llamado YIMBY (sí en mi patio trasero) ha tenido éxito. todo pero abolición de la zonificación unifamiliar en la Costa Oeste.

Pero a medida que se liberalizaron los códigos de zonificación, los arquitectos y los desarrolladores pronto comenzaron a hacer sonar las alarmas sobre los obstáculos ocultos en los puntos más finos de los códigos y estándares de construcción y otras reglas más técnicas.

Y así se abre un nuevo frente en la guerra inmobiliaria.

El grupo de defensa California YIMBY y sus socios han patrocinado un proyecto de ley para Poner freno a un clima jurídico excesivamente litigioso Esto ha hecho que sea casi imposible construir condominios en el estado. Con la ayuda del Centro para la Construcción en América del Norte, la organización que fundé, se aprobó otro proyecto de ley que ordena al jefe de bomberos de California Estudiar las disposiciones del código nacional de construcción modelo que limitan la altura de los edificios de apartamentos pequeños de una sola escalera a tres pisos (uno de los límites más estrictos en el mundo desarrollado). Y en Vermont, la legislatura estatal y el jefe de bomberos son Revisión de las disposiciones del código de construcción y de incendios. con miras a aumentar la producción de viviendas (incluidos ascensores más baratos).

Para que los ascensores sean tan baratos y abundantes en América del Norte como lo son en Europa y Asia, serán necesarias reformas más profundas.

La adopción de la norma europea para ascensores abriría el mercado a una mayor competencia y a más piezas. Deberíamos ser más indulgentes en lo que respecta al tamaño de los ascensores en los edificios de apartamentos pequeños que corren el riesgo de no tener ascensor (o de no construirse). Deberíamos pensar en dar cabida a inmigrantes con menos credenciales, como los que trabajan en la construcción, como en la Unión Europea. Mientras tanto, debería mejorarse la formación profesional y técnica en las escuelas secundarias públicas para dotar a la industria de los ascensores de más trabajadores nativos.

Y luego hay cuestiones más amplias sobre qué hacer con nuestro complejo sistema de reglas y los grupos que lo supervisan. El gobierno federal podría derribar el sistema existente estableciendo reglas uniformes para la construcción con más atención a las mejores prácticas y costos globales, quizás comenzando con los ascensores. El gobierno federal podría condicionar los miles de millones de dólares que distribuye para la asistencia a la vivienda a la adopción de nuevos códigos, como ha hecho con financiación de carreteras y la edad mínima para beber, ahora uniforme, de 21 años.

Estados Unidos se ha enriquecido extraordinariamente gracias a sectores de oficina como la ingeniería de software y las finanzas. Pero ahora que en muchas ciudades estadounidenses las parejas que trabajan por correo electrónico y ganan más de seis dígitos tienen dificultades para poder vivir, nos estamos topando con los límites de la calidad de vida que puede ofrecer una economía basada en aplicaciones. Los ingenieros de software y financieros no pueden hacer que mi edificio de apartamentos sea accesible, así que en algún momento debemos volver a aprender a construir cosas en el mundo real. Tal vez el ascensor pueda enseñarnos cómo hacerlo.



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