Las unidades de vivienda accesorias, también conocidas como ADU y “pisos para abuelas”, han estado disponibles en California sólo como alquiler. Pero una nueva ley, Proyecto de ley 1033 de la Asambleaestá brindando a los californianos la oportunidad de comprarlos y venderlos como condominios.
Las ADU vienen en todas las formas y tamaños: por ejemplo, un garaje reformado, una pequeña casa en el patio trasero o, como se ve a menudo en San Francisco, una parte no utilizada de la casa principal, dijo el asambleísta Phil Ting (demócrata por San Francisco). quien redactó la legislación.
Según AB 1033, que se convirtió en ley esta semana, los propietarios de las ciudades participantes podrán construir una ADU en su terreno y venderla por separado, siguiendo las mismas reglas que se aplican a los condominios. Brinda a los propietarios más opciones para construir en su propiedad y “la esperanza es que genere más propietarios de viviendas”, dijo Ting.
Según la nueva ley, los gobiernos locales deben optar por el enfoque de ADU como condominio para que sea una opción en sus ciudades.
Así es como funcionarán las nuevas reglas en las ciudades participantes:
Al igual que con los condominios nuevos, los propietarios que construyen ADU deben notificar a los servicios públicos locales, incluidos agua, alcantarillado, gas y electricidad, sobre la creación y el transporte separado de la unidad. Cada propiedad también tendrá que formar una asociación de propietarios para evaluar las cuotas para cubrir el costo del cuidado del exterior y los espacios compartidos de la propiedad, como el camino de entrada, una piscina o un techo común.
Al igual que los condominios en una propiedad, la casa y la ADU tendrán dos impuestos a la propiedad diferentes, dijo Ting.
Dice que cree que muchas de las ADU iniciales que pasan por este proceso se venderán a familiares o amigos cercanos del propietario.
“Y luego, a medida que la gente se sienta más cómoda con esto y vea que se venden más ADU, y es más frecuente, entonces podría ver que esto es más una transacción inmobiliaria tradicional”, dijo.
Meredith Stowers, oficial de préstamos de CrossCountry Mortgage en San Diego que se especializa en ADU, dijo que AB 1033 beneficia tanto a los propietarios de viviendas como a los nuevos compradores.
“Los propietarios típicos que vemos son jubilados que hace tiempo que pagaron su hipoteca, pero que tal vez viven con una miseria del Seguro Social y escasos fondos de jubilación”, dijo.
Según esta ley, los jubilados pueden obtener ingresos suplementarios y las familias jóvenes pueden comprar una vivienda inicial asequible.
Stowers dijo que el problema que enfrentan los jubilados es que, “después de tantos años de modificaciones de préstamos con tasas altas, no tiene sentido financiero para el jubilado mudarse de su casa”.
Ella sostiene que es más costoso para ellos mudarse a una casa más pequeña, y esta nueva legislación abre oportunidades para que los jubilados aprovechen el valor que han acumulado en sus viviendas y al mismo tiempo creen viviendas asequibles.
“Incluso estamos viendo que algunos jubilados agregan ADU en su patio trasero a las que luego se mudan y potencialmente venden su casa”, dijo.
La venta de ADU como condominios está teniendo éxito en lugares como Oregón, Texas y Seattle.
Cuando Seattle eliminó las barreras regulatorias que disuadían a los propietarios de construir ADU en 2019, la ciudad emitió casi 1000 permisos de ADU, más de cuatro veces el número permitido en 2018, según un informe lanzado en marzo.
El informe también encontró que en 2022, la ciudad permitió 437 ADU adjuntas y 551 ADU independientes, a las que se refirió como cabañas en el patio trasero. Poco menos de la mitad estaban en sitios con múltiples ADU y un tercio eran parte de un desarrollo que incluía una nueva residencia unifamiliar.
En el informe se incluyeron muestras de ventas de parcelas residenciales vecinas con ADU independientes, informando que una unidad de más de 1,000 pies cuadrados se vendió por un promedio de entre $500,000 y $800,000.
