La Junta de Supervisores del Condado de Los Ángeles aprobó el miércoles la compra por parte del condado de Gas Company Tower, uno de los rascacielos más destacados del centro de Los Ángeles, allanando el camino para el traslado de miles de trabajadores y servicios públicos fuera del centro cívico de la ciudad.
Con una votación de 4 a 1, los supervisores dieron a los funcionarios del condado luz verde final para seguir adelante con la compra de la torre por 200 millones de dólares.
La aprobación se produjo a pesar de las vehementes objeciones de la supervisora Janice Hahn, quien advirtió que la compra sería la sentencia de muerte para el corazón cívico del centro y enviaría a la fuerza laboral del condado a una torre de oficinas “sin alma” en Bunker Hill.
“Ninguno de ustedes aquí va a convencerme de que esto es una buena idea”, dijo Hahn antes de votar en contra de la compra con un “diablos no”.
Los empleados del condado actualmente trabajan dentro del Salón de Administración Kenneth Hahn, un edificio de 1960 que lleva el nombre del padre de Hahn, un supervisor del condado desde hace mucho tiempo.
El edificio es una de varias propiedades de propiedad del condado que se consideran vulnerables al colapso en caso de un terremoto importante. Los funcionarios han estimado que costará cientos de millones mejorar los edificios, lo que hará que un nuevo rascacielos, presumiblemente más seguro, sea una alternativa atractiva para algunos de los que están en proyecto.
“Si sabemos que este edificio no es seguro sísmicamente, entonces tenemos la obligación y la responsabilidad de tomar medidas”, dijo la supervisora Holly Mitchell desde la sala dentro de Hahn Hall donde la junta celebra sus reuniones semanales.
La directora ejecutiva del condado, Fesia Davenport, cuya oficina encabezó la venta, prometió que la compra “le ahorrará al condado cientos de millones de dólares” en comparación con el costo de mejorar el Salón de Administración y otros edificios del condado.
Ningún supervisor ha visitado el edificio, según un portavoz del condado, aunque varios miembros de su personal sí lo han visitado.
La torre de 52 pisos en 555 W. 5th St. fue considerada uno de los edificios de oficinas más prestigiosos de la ciudad cuando se completó en 1991. Tiene casi 1,5 millones de pies cuadrados de espacio en un sitio de 1,4 acres en la base de Bunker. Colina.
El precio es un gran descuento con respecto al valor tasado del edificio de $632 millones en 2020, lo que subraya cuánto han caído los valores de las oficinas del centro en los últimos años.
Por $200 millones, el condado obtendría la Gas Company Tower por aproximadamente $137 el pie cuadrado, una ganga según los estándares históricos. El condado también acordó pagar hasta $5 millones adicionales en costos de cierre de la transacción.
“Esta oportunidad no durará para siempre”, advirtió Davenport, y agregó que el condado podría financiar la compra en parte con dinero reservado para proyectos de capital.
Hahn dijo que la transacción era similar a “robarle a Peter para pagarle a Paul”.
“El dinero que se utiliza para pagar esta compra proviene de los fondos destinados a mantener vivo este edificio”, dijo desde Hahn Hall.
Richard Keating, el arquitecto que diseñó la Gas Company Tower para atraer a las empresas estadounidenses, dijo que tiene sentido que una entidad pública asuma la propiedad ahora.
“Estamos viendo una disminución en la necesidad del uso estándar de oficina, lo que significa que los abogados, arquitectos y contadores están haciendo las cosas de manera diferente” desde la pandemia, dijo Keating. “Los empleados de la ciudad y el condado todavía trabajan duro en sus oficinas, pero están cansados, viejos, a veces decrépitos y muchas veces ya no cumplen con los requisitos de seguridad contra terremotos”.
“Es un momento perfecto para aprovechar algunos de estos edificios de oficinas más o menos vacíos”.
El traslado de cientos de trabajadores del condado a la Gas Company Tower también mejorará las tiendas, restaurantes y otros negocios en las cuadras cercanas a Pershing Square, dijo. “Creo que es una buena medida en todos los sentidos”.
En los últimos años, el mercado de oficinas del centro se ha vuelto contra los propietarios, ya que muchos inquilinos redujeron el espacio de sus oficinas en respuesta a la pandemia de COVID-19, cuando se volvió más común que los empleados trabajaran de forma remota.
El año pasado, el propietario de la Torre Gas Company, una filial de Brookfield Asset Management, incumplió su deuda y la propiedad quedó bajo administración judicial, en la que un representante designado por el tribunal tomó la custodia del edificio para ayudar a los acreedores a recuperar los fondos que prestaron a Brookfield. El edificio tiene alrededor de $465 millones en préstamos pendientes.
Otros inquilinos importantes de Gas Company Tower incluyen el bufete de abogados Latham & Watkins y la firma de contabilidad Deloitte. El condado asumirá que el inquilino alquila como propietario.
Cuando la Gas Company Tower sea propiedad formal del condado, se eliminará de las listas de impuestos. La factura de impuestos a la propiedad del edificio el año pasado fue de más de 7,1 millones de dólares, según el proveedor de datos inmobiliarios CoStar.
Sin embargo, los inquilinos estarían obligados a contribuir a las nóminas impositivas con una cantidad no especificada a través de un “impuesto de interés posesorio” que se puede imponer a las empresas privadas que arriendan edificios públicos. Los inquilinos de edificios de oficinas de propiedad privada también suelen pagar una parte de los impuestos a la propiedad del propietario.
El edificio está en buenas condiciones con “una vida útil restante” de no menos de 35 años, según un informe reciente sobre el estado de la propiedad preparado para el propietario actual y obtenido por The Times.
El informe también dice que la torre y el garaje del World Trade Center en 333 S. Flower St. incluidos en el acuerdo requieren alrededor de $1,3 millones para abordar las reparaciones que se necesitan con urgencia y el mantenimiento diferido. Los costos adicionales a largo plazo para mantener y modernizar las propiedades se estimaron en alrededor de $48,7 millones durante 12 años. Los costos proyectados incluyen reparaciones de techos, renovación de sistemas de aire acondicionado y actualización de ascensores.
El condado ocupa actualmente alrededor de 16,5 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas para 38 departamentos, que comprenden 6,9 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas alquilado y 9,6 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas propio, dijo Davenport en una nota para la junta recomendando la compra de la Torre de la Compañía de Gas.
El condado gasta alrededor de $195 millones por año en el espacio de oficinas arrendado, y la propiedad que posee “está en malas condiciones y es vieja”, dijo Davenport. Casi la mitad tiene más de 50 años.
Al trasladar al personal tanto del espacio de oficinas alquilado como de los edificios antiguos en malas condiciones, el condado evita pagar el alquiler y los costos “significativos” de las modificaciones sísmicas y otras renovaciones necesarias en los edificios antiguos, como los viejos sistemas de aire acondicionado, plomería y electricidad, dijo el director ejecutivo. dijo la nota. Los fondos destinados a modernizaciones sísmicas y otras renovaciones de edificios antiguos se incluirán en el pago de la Torre Gas Company.
El condado inspeccionó el edificio y lo comprará “tal cual está”, dijo Davenport. El Departamento de Obras Públicas revisó un informe sísmico de la torre y estuvo de acuerdo con sus conclusiones. Un portavoz del condado dijo que los hallazgos permanecerán confidenciales hasta que se cierre el trato.
Si el condado elige completar una modernización sísmica y otras mejoras a la Gas Company Tower, puede obtener un retorno futuro de su inversión vendiendo el edificio cuando el mercado se recupere, dijo Davenport.
Southern California Gas Co. dijo en septiembre que planea mudarse de su antigua sede en la torre homónima, donde ha sido el inquilino principal desde que se completó el edificio, a otro rascacielos una cuadra al norte en 350 S. Grand Ave.
La empresa de servicios públicos firmó un contrato de arrendamiento a largo plazo por casi 200,000 pies cuadrados en ocho pisos en el edificio Grand Avenue en Bunker Hill, conocido como Two California Plaza, dijo su nuevo propietario, y se espera que se mude para la primavera de 2026 después de construir las nuevas oficinas. . SoCalGas también tendrá una oficina en la planta baja para atender a los clientes.
