Después de que las renovaciones obligaron a Monique Gómez a mudarse de su apartamento en Westside, la inquilina de cuatro años se sorprendió al saber que tendría que buscar otra empresa para vender su cobertura de inquilinos.
Su aseguradora, State Farm General, dejó de emitir nuevas pólizas de propiedad el año pasado y le dijeron que, aunque ya era cliente y se mudaba a una unidad casi idéntica en Barrington Plaza, la compañía no la cubriría.
“Nada ha cambiado. Simplemente soy yo yendo a una unidad diferente, los mismos metros cuadrados, exactamente los mismos metros cuadrados”, dijo.
Gómez finalmente encontró cobertura a través de su aseguradora de automóviles, Mercury General, que costaba $184 al año, o sólo $20 más, después de combinarla con su seguro de automóvil y descontarla. Aún así, ella permaneció sorprendida por toda la experiencia.
Un portavoz de State Farm General dijo que cuando un cliente existente de California se muda a una nueva ubicación, “se considera un nuevo negocio” que no suscribirá.
El complejo de apartamentos Wilshire Boulevard donde reside Gómez está lejos de las laderas de Malibú, las montañas de San Gabriel y otros lugares que han experimentado grandes incendios forestales que han llevado a algunas aseguradoras de viviendas a dejar de emitir nuevas pólizas o buscar grandes aumentos de tarifas. Pero esos problemas ahora han llegado al mercado de inquilinos.
En otras palabras, si necesita cobertura para nuevos inquilinos, puede ser más difícil conseguirla y costarle más.
State Farm no es la única compañía que ha dejado de emitir políticas para nuevos inquilinos, al menos temporalmente. Hartford dejó de emitir nuevas pólizas para inquilinos en febrero, aunque renueva las existentes. Y el mes pasado, Liberty Mutual dijo que dejaría de redactar nuevas pólizas para inquilinos de Safeco el 1 de enero y que ya no las renovaría en 2026.
“Durante esta época de creciente riesgo y volatilidad, estamos construyendo un camino comercial sostenible en California simplificando nuestra oferta de productos e invirtiendo en áreas donde podemos ganar a largo plazo”, dijo un portavoz de Liberty Mutual.
Algunas compañías han aumentado sus tarifas de cobertura de alquiler, incluida American Modern Home Insurance, que obtuvo la aprobación en octubre para un aumento del 40%. USAA recibió un aumento del 29 % a partir de agosto de 2023, y Farmers Insurance, que obtuvo un aumento del 45 % que entró en vigor en octubre de 2023, obtuvo un aumento de casi el 7 % desde entonces.
“Estamos viendo que las tarifas aumentan significativamente”, dijo Rick Dinger, presidente de Crescenta Valley Insurance, una correduría independiente en Glendale, quien llama al entorno empresarial actual “el nuevo orden mundial para los seguros de alquiler”.
Las pólizas de seguro para inquilinos, muchas de las cuales cuestan menos de $200 al año, generalmente se venden en un paquete que incluye cobertura de propiedad personal de hasta $25,000 para cubrir los costos de reemplazo de propiedad dañada o robada, y cobertura de responsabilidad de $100,000 en caso de que un inquilino sea responsable de dañar una unidad, tal vez por agua o fuego. Los límites de cobertura pueden ser más altos y, por lo general, existen deducibles.
El seguro también puede pagar una vivienda temporal mientras se repara la unidad del inquilino, entre otras opciones de cobertura. No incluye seguro contra inundaciones y terremotos, que deben adquirirse por separado.
Si bien reconoce que algunas compañías han abandonado recientemente el mercado o han recibido aumentos de tarifas, el Departamento de Seguros del estado sostiene que la cobertura para inquilinos todavía está disponible y es relativamente económica, y algunas compañías mantienen las tarifas estables o incluso las bajan. El mayor problema, dice, es que no hay suficientes inquilinos que tengan las pólizas, incluso cuando el mercado ha crecido.
En 2009 se emitieron 1,08 millones de pólizas para inquilinos en el estado a un costo anual promedio de $220. Para 2022, se emitieron 2,96 millones de pólizas a un costo promedio anual de $177, según los datos más recientes disponibles del departamento. Pero el estado tiene muchos más inquilinos.
California tiene aproximadamente 5,9 millones de hogares inquilinossegún la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos y la segunda tasa más alta de unidades de vivienda ocupadas por inquilinos con un 45,5%, según el censo de EE. UU. de 2020.
“Más californianos que nunca tienen seguro para inquilinos porque es una manera fácil y asequible de protegerse”, dijo Michael Soller, portavoz del Comisionado de Seguros Ricardo Lara. “No hay suficientes personas que tengan seguro para inquilinos dada su asequibilidad y amplia disponibilidad”.
En 2021, el costo promedio anual de la cobertura de alquiler en California clasificado 13 a nivel nacionalmuy por debajo de Mississippi, que tuvo el costo más alto con $258, y por encima de los $50 pagados en Dakota del Sur, el estado de menor costo, según el Insurance Information Institute. Estos datos, los últimos disponibles, no tienen en cuenta los cambios recientes en el mercado.
Aunque el seguro para inquilinos cuesta una fracción del seguro para propietarios de viviendas, Larry Gross, director ejecutivo del grupo de defensa de inquilinos de Los Ángeles Coalición para la Supervivencia Económica, dijo que como muchos inquilinos apenas llegan a fin de mes, cualquier aumento es una presión.
“En el área de Los Ángeles tenemos una de las peores crisis inmobiliarias del país”, dijo. “La gente ya está pagando alquileres inasequibles que superan el 50% de sus ingresos, por lo que cualquier tipo de aumento los afectará significativamente”.
Señaló que ahora más propietarios exigen un seguro de alquiler en los términos del arrendamiento, aunque los inquilinos en unidades de alquiler controlado tienen más protecciones legales en Los Ángeles y no se les puede obligar a pagarlo.
Dinger dijo que su corredora solía colocar a los inquilinos con alrededor de media docena de compañías, pero ahora dependen en gran medida de solo dos y cada una se ha vuelto más selectiva en cuanto a a quién cubrirán. Otra compañía ha asignado a la correduría una póliza para inquilinos o para propietarios de viviendas al mes. “Así que tenemos que guardarlo para nuestra política de propietarios de viviendas”, dijo.
Derek Ross, presidente de Kulchin Ross Insurance Services, una correduría de Tarzana, coincidió en que se ha vuelto más difícil encontrar compañías que suscriban seguros para inquilinos y que se están imponiendo más limitaciones a las pólizas. Dijo que espera que las compañías aéreas sigan buscando aumentos de tarifas a medida que intentan tener mejor en cuenta el riesgo.
“Hay un chico universitario que alquila un pequeño lugar en cualquier lugar de California y básicamente ha estado pagando lo mismo que en una zona de incendios forestales”, dijo, aunque eso ha ido cambiando.
Farmers Insurance se opuso a la tendencia de la industria cuando anunció este mes que aumentaría el número de pólizas para viviendas que suscribe y volvería a ofrecer coberturas para inquilinos y otras coberturas, citando mejoras en el mercado de California. La aseguradora dijo que se sentía alentada por la Estrategia de Seguros Sostenibles de Lara, un paquete de acciones ejecutivas destinadas a estabilizar el mercado.
Las reformas permitirán a las aseguradoras utilizar modelos informáticos complejos para evaluar el riesgo de incendios catastróficos e incluir el costo del reaseguro en sus primas. Las aseguradoras compran reaseguros de otras aseguradoras para minimizar las pérdidas derivadas de eventos catastróficos. Se espera que Lara publique las regulaciones de reaseguro la próxima semana.
Aunque Liberty Mutual dijo que ya no vendería sus seguros para inquilinos y condominios Safeco en California, dijo que continuará suscribiendo seguros para el hogar Safeco en el estado. También citó las reformas de Lara como razón para hacerlo. “Nos sentimos alentados por el progreso en la Estrategia de Seguros Sostenibles del Departamento y nuestros planes de inversión reflejan esto”, decía el comunicado.
