Las brillantes torres de oficinas del centro del horizonte de Los Ángeles ocultan una verdad dura: gran parte del espacio está vacío.
En los años transcurridos transcurridos desde la pandemia, que volcó las normas del lugar de trabajo y la demanda evaporada de espacio de oficinas, los propietarios del centro han observado con frustración como el valor de sus edificios de oficinas se ha desplomado. Más de unos pocos han enfrentado una ejecución hipotecaria, dejando a los propietarios ansiosos por la necesidad de que los inquilinos vuelvan a sus edificios o encuentren otro uso para los millones de pies cuadrados no utilizados.
Un aumento en los fichajes de arrendamiento de la oficina ha llevado a algunos a esperar que el mercado de alquiler de la oficina haya alcanzado la parte inferior, pero otros, como el propietario y el desarrollador Garrett Lee, creen que hay un camino más confiable que tratar de convencer a los inquilinos de que regresen: convertir las oficinas en apartamentos.
La idea asumió una nueva urgencia este mes, ya que los incendios forestales destruyeron miles de casas en el vecindario Palisades del Pacífico de Los Ángeles y Altadena, una comunidad en las estribaciones al norte de la ciudad, que excede la larga escasez de viviendas de la región. El centro de la ciudad está dividido en zonas para algunos de los más densos desarrollo residencial en el condado de Los Ángeles.
“Tenemos una necesidad de vivienda sin precedentes en este momento”, dijo Lee. “Debe haber un esfuerzo aún mayor que antes para construir viviendas de todos los tipos de unidades y niveles de alquiler”.
Lee es presidente de Jamison Properties, un convertidor prolífico de edificios de oficinas de LA mayores de tamaño mediano en edificios de apartamentos. Ahora, Jamison está a punto de arar terreno fresco al convertirse en una torre de oficina brillante de 32 pisos construida en el borde del centro de 1987.
Los esfuerzos para crear un segundo acto para las torres de oficinas infrautilizadas que fueron el apogeo del prestigio hace una generación son parte de un drama más grande que se desarrolla en un centro financiero que ha perdido gran parte de su brillo en los años posteriores a la pandemia. Los restaurantes y las tiendas han luchado con la partida de muchos trabajadores, mientras que la falta de vivienda y la sensación de que las aceras no están seguras han aumentado y ayudado a conducir a la partida de algunos inquilinos de la oficina.
“El centro está dividido entre los creyentes en el centro y los no creyentes que dicen que se ha ido cuesta abajo y que no regresa”, dijo Lee. “Vemos una gran división entre los dos”.
Si bien muchos edificios de oficinas del centro construidos antes de la Segunda Guerra Mundial ya se han convertido en residencias o hoteles, los llamativos rascacielos construidos a fines de los años ochenta y principios de los noventa se han mantenido en su mayoría oficinas. Un cambio de imagen exitoso de la Torre de Cuidados de Jamison en 1055 W. 7th St. podría dar un ejemplo para reutilizar destacadas torres de oficinas que se construyeron relativamente recientemente y diseñadas para albergar empresas corporativas en las próximas décadas.
La ciudad está cerca de adoptar un nuevo código de construcción que facilitará a los desarrolladores obtener aprobaciones para convertir las oficinas construidas después de 1975. Un código previo para las conversiones que se centraron en los edificios erigidos antes de ese año, cuando los estándares de construcción eran menos estrictos, lo que llevó a Un auge en las conversiones de oficina, apartamentos, condominios y hoteles a principios de la década de 2000.
Jamison está cerca de asegurar la aprobación de la ciudad para convertir 1055 W. 7th St. “con muy poca modificación estructural”, dijo Lee, lo que reducirá los costos de construcción en aproximadamente un 10% y ahorrará mucho tiempo en comparación con las conversiones previas de la compañía de la oficina de Mid Century. Edificios, que requirieron mejoras significativas para cumplir con los códigos sísmicos de la ciudad.
La capacidad de convertir algunos edificios de oficinas en uso residencial sin pasar por una modificación estructural completa es un cambio de juego para los desarrolladores de otra manera, dijo Lee. Pueden dejar a los inquilinos de la oficina que pagan alquiler mientras convierten los pisos vacíos en apartamentos, en lugar de tener que vaciar todo el edificio para la modernización.
“Puedes omitir un piso o rodearlos”, dijo sobre los inquilinos de la oficina. “Eso realmente abre las cosas para convertir edificios de 30 años” como los que dominan el horizonte del centro.
Lee planea comenzar a trabajar este año en 1055 W. 7th St., que se convertirá en 686 apartamentos. Las torres de oficinas más nuevas como esa son “noche y día” más atractivas para convertirse en viviendas que en edificios de mediados de siglo de los años cincuenta y años 60, dijo, y debería ordenar alquileres más altos.
“Los huesos son mucho mejores”, dijo, con ventanas de piso a techo y vistas panorámicas. Gran parte del sistema mecánico, eléctrico y de plomería se puede reutilizar “porque todavía es muy adecuado para el estándar de hoy”.
Sin embargo, el piso por piso, los edificios obtienen un cambio de imagen completo.
“Destinamos completamente los interiores”, dijo Lee, eliminando las paredes, la iluminación y la fontanería que atendió a los ocupantes de la oficina. Cuando los pisos se despojan al concreto, los desarrolladores están listos para reconstruirlos como apartamentos.
Wedbush Securities dejará sus oficinas del centro de Los Ángeles en el Centro Wedbush después de 24 años y se mudó a cuartos más pequeños en Pasadena.
(Michael Blackshire / Los Angeles Times)
Hay espacio en 1055 W. 7th St. para crear servicios como un gimnasio y un espacio de trabajo conjunto para que los inquilinos tengan un lugar para hacer su trabajo fuera de sus apartamentos. Otras atracciones de inquilinos probablemente incluirán un teatro, un simulador de golf, sala de karaoke y sala de tarjetas: comodidades Jamison agregó en conversiones anteriores en Koreatown.
Jamison tiene planes tentativos de convertir otro edificio de oficinas del centro de la ciudad en vivienda, el World Trade Center de 10 pisos en Figueroa y Third Streets, que data de 1975. No está claro cuántos otros edificios de oficinas son buenos candidatos para la conversión residencial, pero hay mucho del espacio sin usar: CBRE estima que más de un tercio de los 32.4 millones de pies cuadrados en 70 edificios en el distrito comercial central del centro está disponible. Eso es más del triple de la cantidad considerada como un equilibrio saludable entre los intereses del inquilino y los propietarios. Cuando se considera el espacio de oficina “en la sombra” que se alquila pero no está ocupado, la disponibilidad general es de casi el 37%.
El mercado de apartamentos del centro se mantuvo resistente al salir de la pandemia incluso cuando el mercado de oficinas tropezó. El vecindario tiene alrededor de 90,000 residentes, una población ligeramente más alta que Santa Mónica o Santa Bárbara, dijo Jessica Lall, jefa de corredora de bienes raíces en la oficina del centro de CBRE. Viven en 47,000 unidades residenciales, la mayoría de las cuales son apartamentos alquilados a tasa de mercado.
La adición de más residentes a través de conversiones y nuevas construcciones podría ayudar a restaurar un sentido de vida al distrito financiero.
Antes de la pandemia, las aceras del centro a menudo estaban llenas de trabajadores de oficina que salían a comer, comprar o tomar reuniones en otros edificios. Había personas sin hogar, pero prevalecía un sentido de orden en los bloques concurridos donde miles fueron empleados por firmas de abogados, instituciones financieras y otras empresas de cuello blanco.
El sentido del orden no ha regresado, dijo el inversor de la oficina John Sischo, quien ha trabajado en el negocio de bienes raíces desde la década de 1980.
La caída en el tráfico peatonal causado por los trabajadores que se quedan en casa durante la pandemia y continuar trabajando de forma remota han sido un drenaje de la vitalidad y la sensación de seguridad en el distrito financiero, lo que deprime el arrendamiento de oficinas y obstaculizando el regreso del vecindario, dijo Sischo.
Un edificio de oficinas de 32 pisos en la cuadra 1000 de West 7th Street se convertirá en 686 apartamentos.
(William Liang / para el Times)
“La falta de vivienda está fuera de control”, dijo. “La gente no se siente segura en el centro de la ciudad y has perdido todo el impulso relacionado con el deseo de vivir aquí”.
La naturaleza cambiante del centro de la ciudad es una de las razones por las que Wedbush Securities se muda a Pasadena’s Lake Avenue, “que se ha recuperado más completamente de la pandemia”, dijo el presidente Gary Wedbush.
Wedbush anunció en octubre que dejará atrás el Wedbush Center, un edificio de oficinas con vistas a la autopista Harbour, para oficinas más pequeñas en Pasadena destinadas a acomodar a los empleados que ahora trabajan remotamente la mayor parte del tiempo.
El retroceso en el arrendamiento también ha contribuido a caer los valores de la construcción de oficinas y las ventas de rascacielos prominentes con profundos descuentos. Entre ellos se encontraba Tower de 55 pisos Tower, que se vendió el año pasado al condado de Los Ángeles por $ 200 millones, mucho menos que su valor tasado de $ 632 millones en 2020.
Hacer residencias fuera de los edificios de oficinas en dificultades se considera ambientalmente deseable y puede ser mucho más barato que construir nuevos apartamentos o condominios desde cero, pero la mayoría de los propietarios esperan que el mercado de alquiler de la oficina esté tocando tocando y puede comenzar a recuperarse este año.
Los arrendamientos se firmaron por más de 600,000 pies cuadrados de espacio de oficina en el cuarto trimestre que terminó el 21 de diciembre, un aumento del 21.7% con respecto al trimestre anterior. Más de la mitad de eso implicó renovaciones de arrendamientos existentes, y algunas compañías expandieron sus oficinas incluso cuando otras contrataron.
Esas ganancias son solo un pequeño paso adelante para un centro que ha sido cargado de espacio en exceso de oficinas desde el auge de la construcción de la década de 1980 y principios de los 90.
Un edificio de oficinas de 32 pisos en la cuadra 1100 de South Olive Street, donde el organizador de los Juegos Olímpicos LA28 alquiló 160,000 pies cuadrados.
(William Liang / para el Times)
El mayor contrato de arrendamiento de la oficina en todos los Ángeles en el cuarto trimestre fue de LA28, el grupo privado organizó y pagó los Juegos Olímpicos de Verano y Juegos Paralímpicos de 2028 en Los Ángeles. CBRE dijo que LA28 alquiló 160,000 pies cuadrados en la Torre de la USC, un gran altura en Olive Street a pocas cuadras del Centro de Convenciones de Los Ángeles, Crypto.com Arena y LA Live. Se espera que LA28 se mude al centro a finales de este año desde Westwood.
Otros nuevos arrendamientos en el centro están en proceso, dijo el corredor de CBRE John Zanetos. Las tendencias de arrendamiento ascendente en otras ciudades son prometedoras para Los Ángeles, agregó.
“Lo que estamos experimentando en el centro de Los Ángeles es similar a lo que está sucediendo en Seattle, San Francisco y otras ciudades, que tienden a recuperarse frente a Los Ángeles en ciclos inmobiliarios históricos”, dijo Zanetos. “Vimos que sus núcleos urbanos comenzaron a recuperarse en el tercer o cuarto trimestre y creemos que es un buen augurio para Los Ángeles”.
