Este artículo se publica con ProPublica, una sala de redacción sin fines de lucro que investiga los abusos de poder.
Las casas en los barrios de Altadena y Pacific Palisades todavía estaban en llamas cuando la conversación se convirtió en el costo de las tormentas de fuego de Los Ángeles y quién lo pagaría. Ahora parece que el daño total y la pérdida económica podrían ser más que $ 250 mil millones. Esto, después de un año en el que los huracanes Milton y Helene y otros Eventos meteorológicos extremos ya había exigido decenas de miles de millones de dólares en pérdidas de desastres estadounidenses.
A medida que los impactos compuestos de los desastres impulsados por el clima entran en vigencia, estamos viendo que los precios de los seguros de la vivienda aumentan en todo el país, lo que aumenta los costos de poseer una casa. En algunos casos, las compañías de seguros se retiran de las ciudades por completo. Y en otros, las personas comienzan a alejarse.
Un resultado poco discutido es que los precios de las viviendas en los Estados Unidos pueden haber alcanzado su punto máximo en los lugares más en riesgo, dejando a la nación en el precipicio de una disminución generacional. Ese es el hallazgo de un nuevo análisis Por First Street, una firma de investigación que estudia amenazas climáticas a la vivienda y proporciona algunos de los mejores datos de adaptación climática disponibles, tanto libremente como comercialmente. El análisis predice una reversión extraordinaria en la fortuna de la vivienda para los estadounidenses: casi $ 1.5 billones en pérdidas de activos en los próximos 30 años.
Las implicaciones son asombrosas: muchos estadounidenses podrían enfrentar un cambio de paradigma en la forma en que salvan y cómo definen su seguridad económica. El cambio climático está volcando la suposición básica de que los estadounidenses pueden continuar desarrollando riqueza y seguridad financiera al ser propietario de su propia casa. En cierto sentido, está volcando el sueño americano.
La propiedad de vivienda es la base de la economía de Estados Unidos. Los bienes raíces residenciales en los Estados Unidos valen casi $ 50 billones, casi el doble del tamaño de todo el producto interno bruto. Casi dos tercios de los adultos estadounidenses son propietarios de viviendas, y la casa mediana aquí ha apreciado más del 58 por ciento en las últimas dos décadas, incluso después de tener en cuenta la inflación. En Pacific Palisades y Altadena, esa evolución elevó a muchos residentes a la clase media alta. En todo el país, las casas son el activo más grande para la mayoría de las familias, que poseen aproximadamente el 67 por ciento de sus ahorros en su residencia principal.
Eso es un montón de perder: para las personas y para la economía de la nación.
Los primeros investigadores de la calle descubrieron que las presiones climáticas son el factor principal que aumenta los costos de seguro. Las primas promedio han aumentado un 31 por ciento en todo el país desde 2019, y son más pronunciadas en las zonas climáticas de alto riesgo. Durante los próximos 30 años, si los precios de los seguros no son obstaculizados,, en promedio, saltarán otro 29 por ciento, según First Street. Las tarifas en Miami podrían cuadruplicar. En Sacramento, California, podrían duplicarse.
Y ahí es donde entra el riesgo económico sistémico. No hace mucho tiempo, las primas de seguros eran un costo modesto de poseer una casa, que asciende a aproximadamente el 8 por ciento de un pago de hipoteca promedio. Pero los costos de seguro hoy en día son aproximadamente un quinto del tamaño de un pago típico, superando la inflación e incluso la tasa de apreciación de las propias casas. Eso hace que poseer propiedades, en papel de todos modos, una mala inversión. First Street pronostica que dentro de tres décadas, el término de la hipoteca clásica estadounidense, las casas valdrán, en promedio, 6 por ciento menos de lo que son hoy. Proyectan esa disminución de la gran mayoría de la nación, afirmando los temores de que muchos economistas y analistas climáticos hayan tenido durante mucho tiempo.
Parte del problema es que muchas personas fueron persuadidas para vivir en las áreas de muy alto riesgo que llaman hogar precisamente por la disponibilidad de seguro que era más barato de lo que debería haber sido. Durante años, como inundaciones, huracanes e incendios forestales impulsados por el clima se han acumulado, también lo han hecho pérdidas económicas. Las compañías de seguros cancelaron las pólizas, pero en respuesta, los estados redoblan el apoyo a los propietarios de viviendas, prometiendo la estabilidad económica incluso si ese seguro, requerido por la mayoría de los prestamistas hipotecarios, un día desaparecieron. Mantuvo los costos manejables y sofocados, y las economías continuaron tarareando.
Pero esos descuentos “amortiguaron las señales de los precios del mercado libre”, según Matthew Kahn, economista de la Universidad del Sur de California que estudia los mercados y el cambio climático. También “ralentizaron nuestra adaptación”, lo que hace que lugares peligrosos como las costas de Florida y las laderas propensas a incendios de California parezcan más seguros de lo que son. First Street descubrió que hoy, el seguro subraya el riesgo climático de 39 millones de propiedades en los Estados Unidos continentales, lo que significa que para el 27 por ciento de las propiedades en el país, las primas son demasiado bajas para cubrir su exposición climática.
No es de extrañar que los costos aumenten. Las aseguradoras están jugando al día. Pero significa que los estadounidenses también están poniendo al día, en términos de evaluar dónde viven. Y eso lleva al potencial de que un gran número de personas comiencen a moverse. First Street, de hecho, correlaciona el aumento de las tasas de seguro y la caída de los valores de las propiedades con una migración climática generalizada, prediciendo que más de 55 millones de estadounidenses migrarán en respuesta a los riesgos climáticos dentro de este país en las próximas tres décadas, y que más de cinco millones Los estadounidenses migrarán este año. Los analistas de First Street postulan que el riesgo climático se está volviendo tan importante como las escuelas y las opiniones frente al mar cuando las personas compren una casa, y que, si bien es probable que los valores de las propiedades caigan en la mayoría de los lugares, se elevarán, en más del 10 por ciento a mediados de siglo, en el regiones más seguras.
Hay muchas razones para ser cauteloso sobre estas proyecciones. Las estimaciones precisas para la migración climática en los Estados Unidos se han mantenido esquivas en gran parte porque el modelado para el comportamiento humano en todos sus diversos motivos es casi imposible. Los modelos económicos de First Street tampoco capturan la inmensa equidad que muchos estadounidenses han acumulado en esas propiedades a medida que los valores de las viviendas se han subido en las últimas dos décadas, equidad que brinda a muchas personas un colchón más grande que las pérdidas proyectadas relativamente modestas. Los modelos suponen que todos los patrones pasados de construcción imprudente y zonificación continuarán, y no darán cuenta de la escasez de viviendas de la nación, ni la diferencia entre los propietarios de viviendas desde hace mucho tiempo y una nueva generación que intentan comprar ahora.
Sin embargo, impreciso, el trabajo de First Street “juega el papel de Paul Revere, del desafío que podríamos enfrentar si no nos adaptamos”, dijo el Sr. Kahn. Los costos impulsados por el clima y el riesgo climático pueden impulsar el cambio de barrido tanto en la propiedad de la vivienda como en la migración, al mismo tiempo que se espera que ambos factores continúen aumentando.
Significa que los propietarios deberán ser mucho más ricos, o los inquilinos tendrán que pagar mucho más. Al igual que muchos aspectos del desafío climático, este también impulsará a los clima, y no tendrá más separados, especialmente a medida que surgen regiones relativamente seguras, y los compradores exigentes acuden a sus apreciando los mercados inmobiliarios.
Nadie está abandonando Los Ángeles. Su riqueza, densidad y apoyo gubernamental lo hacen mucho más resistente que lugares como Paradise, California, la costa de Nueva Jersey o Florida. Pero se transformará económica y físicamente. Pacific Palisades probablemente será reconstruido con su esplendor pasado: sus propietarios pueden pagarlo. Altadena, un vecindario de clase media, puede enfrentar un destino diferente: es más probable que sus propiedades sean arrebatadas por los inversores, gentrificados como inasequibles tanto por el costo de la reconstrucción, el seguro como por la mejora de las nuevas viviendas a medida que se reconstruyen.
De esa manera, Altadena puede ser el verdadero Herbinger ⎯ de un futuro en el que nadie más que los ricos poseen sus propias casas, donde el seguro es un bien de lujo, y donde los inquilinos pagan un costo mensual a grandes propietarios de capital privado que pueden ser más adecuado para gestionar ese riesgo.
Abrahm Lustgarten es un reportero ambiental de ProPublica y el autor de “On the Move: The Scalling Earth y The Oprooting of America”.
Gráficos por Sara Chodosh
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