Justo al lado de la salida de Topanga Canyon de la autopista 101 se encuentra un excelente ejemplo de vida moderna y de lujo.
Construidos en 2020, los apartamentos Clarendon en Woodland Hills cuentan con cabañas junto a la piscina, una terraza de fogata y sala de comunicación las 24 horas con cocina y una mesa de billar. Los apartamentos en sí son espaciosos: en promedio, las unidades de dos dormitorios superan los 1,000 pies cuadrados y van por más de $ 3,000 al mes.
Ahora, una parte clave de eso está a punto de cambiar.
En diciembre, el complejo de 335 unidades fue adquirido por la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Los Ángeles, que está en el proceso de convertirlo en una propiedad de ingresos mixtos, al tiempo que conserva las comodidades de lujo.
La autoridad, que utilizó una forma única de financiamiento, ve la adquisición como modelo para expandir su cartera de viviendas asequibles, incluidas en áreas como Woodland Hills que están cerca de trabajos y buenas escuelas.
La sala comunitaria en los Clarendon Apartments en Woodland Hills.
“Es realmente importante para nosotros crear oportunidades de vivienda y abrir el acceso a los vecindarios que son estables”, dijo el presidente ejecutivo de la Autoridad de Vivienda, Lourdes Castro Ramírez.
Según el plan para el Clarendon, aproximadamente un tercio de las unidades se reservarán para hogares de bajos ingresos, definidos como los que obtienen el 80% o menos del ingreso medio del área. El resto se reservará para los hogares de ingresos medios, lo que representa hasta el 150% del ingreso medio.
El alquiler variará según los ingresos, pero para un hogar de tres en el más bajo de la sucursal de bajos ingresos, una habitación de dos dormitorios costará un máximo de $ 936 al mes, unos pocos miles de dólares por debajo de los niveles actuales.
Algunas unidades de ingresos medios no diferirán mucho con la tasa de mercado, pero la autoridad de vivienda dijo que todavía se espera que el alquiler promedio general sea un 32% menos de lo que estaba bajo el antiguo propietario.
La Autoridad de Vivienda local es mejor conocida por poseer complejos tradicionales de viviendas públicas como Nickerson Gardens en Watts y por administrar el programa federal de cupones de la Sección 8, que subsidia la renta que los inquilinos de bajos ingresos pagan a los propietarios privados.
Menos conocido es que la autoridad posee otras 150 propiedades de alquiler, con una combinación de unidades de tarifa de mercado y asequibles, compradas principalmente en la década de 1980. Pero el año pasado, la Autoridad de Vivienda reservó $ 30 millones para aumentar las adquisiciones.
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1. Una unidad de dos dormitorios en los Clarendon Apartments en Woodland Hills. 2. Una unidad de dos dormitorios en los Clarendon Apartments. 3. Una unidad de una habitación en los apartamentos Clarendon en Woodland Hills.
La primera propiedad importante adquirida usando esos fondos fueron los apartamentos Clarendon de $ 156 millones. La agencia puso $ 12.5 millones de su fondo de $ 30 millones como capital y emitió bonos exentos de impuestos que vendió a inversores privados para cubrir la mayor parte del resto.
El financiamiento para el Clarendon también incluyó un préstamo de bajo interés de $ 5 millones de La4LA, una nueva organización defendida por la alcaldesa Karen Bass que usa dólares filantrópicos para financiar viviendas asequibles.
En total, aproximadamente el 11% del financiamiento para adquirir el Clarendon vino directamente del gobierno y la filantropía, con el resto de los inversores privados de bonos.
Todas las partes, los inversores de bonos, la autoridad de vivienda y los fondos filantrópicos, esperan obtener al menos un rendimiento de su inversión.
Sarah Dusseault, estratega principal de La4LA, dijo que al aprovechar la inversión de los sectores privados y sin fines de lucro, el modelo Clarendon permite que los dólares del gobierno escasos vayan más allá y brinde la oportunidad de mejorar significativamente la crisis de asequibilidad. El modelo no solo puede apoyar las adquisiciones, argumentó Dusseault, sino que podría usarse para construir viviendas asequibles más baratas y rápidas, en parte porque, en comparación con el proceso de finanzas con el gobierno actual, hay menos obstáculos para recaudar dinero en el mercado de bonos.
“En realidad podemos tener el capital disponible a la escala que lo necesitamos”, dijo Dusseault.
Antes de la compra de la Autoridad de Vivienda, el Clarendon reservó el 8% de las unidades para familias de bajos ingresos, pero la agencia está expandiendo enormemente el número disponible y poniendo algunas restricciones de alquiler en todas las unidades. Los aumentos anuales de alquiler para los inquilinos también se limitarán al 4%.
A pesar de eso, la autoridad de vivienda espera ganar alrededor de $ 1 millón anualmente en la propiedad en los primeros años, según un Informe de la agenciadinero que puede usarse para proporcionar a sus inquilinos más servicios o adquirir unidades adicionales.
Una razón por la cual se espera que Clarendon produzca ingresos es que, como agencia gubernamental, la autoridad de vivienda no necesita pagar el impuesto a la propiedad.
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1. El área de la piscina en los Clarendon Apartments en Woodland Hills. 2. La sala WiFi en los Clarendon Apartments. 3. El centro de negocios en los Clarendon Apartments.
De esa manera, la adquisición de Clarendon fue similar a los acuerdos que otras ciudades han completado en los últimos años, en los que se asociaron con empresas inmobiliarias privadas para adquirir propiedades y reducir el alquiler.
Sin embargo, la autoridad de vivienda dijo que su modelo tiene el potencial de producir más asequibilidad que esos acuerdos, porque a diferencia de las empresas privadas, la agencia no cobra tarifas y tiene acceso a un cierto tipo de financiación del gobierno federal que solo las agencias de vivienda.
Por ejemplo, la Autoridad de Vivienda está recibiendo dinero del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano que subsidiará el alquiler de muchos de los inquilinos de la propiedad que generan ingresos muy bajos o extremadamente bajos.
En total, habrá 24 unidades reservadas para los hogares que obtienen el 30% o menos del ingreso mediano del área y 42 adicionales para aquellos que obtienen el 50% o menos de los ingresos medios, niveles de asequibilidad que no se logran en la mayoría de los acuerdos que las ciudades hicieron con los socios privados.
La Autoridad de Vivienda espera que Clarendon no sea único y está explorando formas de encontrar más dinero para las adquisiciones.
El gimnasio en los Clarendon Apartments.
Por el momento, dijo la agencia, todos los inquilinos quedan del propietario anterior y pueden quedarse todo el tiempo que quieran. Cuando se muden, serán reemplazados por residentes de bajos y medianos ingresos que pagarán el alquiler considerado asequible según sus ingresos.
De las 335 unidades en el Clarendon, la gran mayoría son una y dos habitaciones, que la autoridad de vivienda dice que tienen más demanda de hogares de bajos ingresos.
A diferencia de la mayoría de los edificios donde viven las familias de bajos ingresos, los inquilinos tendrán todas las campanas y silbatos: nuevos electrodomésticos, sistemas HVAC “inteligentes”, un centro de negocios comunitario y cabañas junto a la piscina debajo de las palmeras.
“Esto es”, dijo Castro Ramírez, “un edificio maravilloso”.
