Una guerra de césped está estallando en la industria de bienes raíces residenciales, con los nombres más importantes, incluidos Compass, Redfin, Zillow y Homes.com, cayendo en dos campamentos cada vez más estratificados cuando se trata de los llamados “listados de bolsillo”.
Dichos listados son casas en venta que se muestran en privado para seleccionar grupos antes de ir al público en general.
Las casas de bolsa y los portales de bienes raíces en un lado creen que los listados privados son beneficiosos porque ofrecen la privacidad y el control de los vendedores, así como la oportunidad de probar las aguas en aspectos de una venta de viviendas como puesta en escena y precio. Aquellos del otro lado creen que hacen que el mercado sea menos justo, y también pueden reducir los precios de venta al reducir la competencia.
Todas las casas de bolsa están de acuerdo en que los listados son moneda preciosa. Hay más agentes inmobiliarios en los Estados Unidos que casas en venta, y cuantos más listados pueda mostrarle a un comprador potencial, más probabilidades tendrán de cerrar un acuerdo y recolectar una comisión.
El viernes, Compass demandó a una base de datos de listados con sede en Seattle en un tribunal federal, acusándolo de comportamiento “monopolístico” y “anticompetitivo” que, según él, ha dañado tanto la reputación como la reputación de Compass.
La base de datos, el servicio de listado múltiple del noroeste, se negó a principios de este mes para permitir que cualquiera de sus listados en la región de Seattle aparezca en el sitio web de Compass.com. Northwest MLS revirtió su postura un día después, pero continúa imponiendo una regla que requiere que las casas de bolsa ingresen listados de viviendas en la MLS de inmediato, o no en absoluto.
Los representantes del Feed de la MLS no respondieron de inmediato a una solicitud de comentarios sobre la demanda.
La demanda del viernes es la última escalada en un debate siempre rasposo dentro de la industria, uno que también ha atraído la atención del Departamento de Justicia. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, que ha guiado durante mucho tiempo las reglas de bienes raíces, ha estado bajo escrutinio desde 2019 por su política de listados privados, llamada cooperación clara. Esa política requirió que los agentes ingresen a cualquier casa nueva para la venta en una base de datos de listados públicos, llamada MLS Feed, dentro de las 24 horas posteriores a la publicidad.
En marzo, después de una ráfaga de Los desafíos legales a la política y la creciente presión de los agentes y corredores de bolsa para reconsiderar, NAR suavizó su política para permitir el marketing retrasado, como las exclusivas privadas de la brújula, y declaró que los alimentos individuales de MLS establecen el tiempo que los listados pueden mantenerse privados. Hay cientos de bases de datos MLS en todo el país.
NAR no respondió de inmediato a una solicitud de comentarios. Pero con su turno en los listados de bolsillo, las compañías más grandes de la industria ahora están luchando para reescribir sus reglas. Zillow y Redfin anunciaron este mes que las casas que inicialmente se comercializan en privado nunca pueden ser llevadas a sus sitios, un movimiento que dicen que algunos expertos de la industria están diseñados para no proteger a los propietarios de viviendas, sino su propia cadena de suministro de listados.
“Parece que lo que Zillow está protegiendo no es el comprador o el vendedor, sino el MLS”, dijo Rob Hahn, un estratega de bienes raíces que escribe un boletín de suscripción de la industria popular, Notoriousrob. “Se trata de acceso a clientes potenciales”.
Robert Reffkin, director ejecutivo de Compass, calificó la regla como un “castigo” para aquellos que desean comercializar sus hogares de manera diferente.
“Zillow está abusando de su poder de mercado y diciendo efectivamente a los propietarios de viviendas:” Sabemos qué es lo mejor para usted, y si no está de acuerdo, lo prohibiremos a usted y a su agente “, dijo el Sr. Reffkin. Muchos vendedores, dijo, quieren probar el marketing en grupos pequeños antes de poner su casa en Zillow, donde los listados incluyen detalles como días en el mercado y los historiales de precios. “Los propietarios deben tener derecho a elegir cómo comercializan sus hogares”, dijo.
Desde noviembre, Compass ha estado promoviendo en gran medida su Exclusivos privadosun canal de marketing de aproximadamente 7,000 listados de viviendas disponibles solo para agentes de la brújula y los compradores que trabajan con ellos. Esos listados generalmente se mantienen fuera de las bases de datos MLS para comenzar.
Pero muchos dentro de la industria han retrocedido a la bolsa, diciendo que si comienzan a comercializar sus listados solo para agentes de brújulas, tienen que mantenerlo así. Los ejecutivos de Zillow y Redfin le dijeron al New York Times que tomaron la decisión de prohibir los antiguos listados privados porque sus sitios fueron creados para promover la transparencia en la industria.
Redfin y Zillow, en diferentes extensiones, ambos agentes de cobro son una tarifa de referencia si venden una casa que figuraba en su sitio (Redfin, que también es una corretaje, solo cobra a los agentes de otras compañías).
Andy Florance, director ejecutivo de Costar, dijo Las ganancias, no la transparencia, es la verdadera motivación para portales como Zillow.
“Están tratando de castigar a los propietarios diciendo que si elaboran nuestro mercado, nunca se puede acceder a nuestro mercado nuevamente”, dijo. “Es demasiado agresivo”, dijo, y agregó que creía que Zillow estaba tratando de mantener “un monopolio”.
Errol Samuelson, director de desarrollo de la industria de Zillow, rechazó esa acusación.
“Es un problema de justicia”, dijo al Times. “Los corredores de bolsa están utilizando el atractivo de estos listados que están detrás de la cuerda de terciopelo para beneficiar la correduría, y cuando los compradores no tienen el mismo acceso a los listados, crea problemas de vivienda justa y distorsiona el mercado”.
Glenn Kelman, director ejecutivo de Redfin, dijo que creía que el impulso para los listados privados estaba enraizado en el deseo de algunos corredores de bolsa de mantener las tasas de comisión artificialmente altas.
“La industria acaba de pasar por este cambio sísmico donde las tarifas que los consumidores pagan a los agentes inmobiliarios están bajo presión”, dijo. “Y ahora tienes agentes que dicen a los consumidores que la razón por la que debes pagarme una tarifa alta es que puedo mostrarte listados que nadie más tiene”.
La disputa sobre los listados privados, agregó, estaba aumentando porque NAR, que se ha debilitado no solo por la demanda histórica sino también las acusaciones de corrupción y acoso sexual, había perdido el poder de abogar por los consumidores.
“Ahora ves a diferentes partes tratando de liderar la industria en ausencia de una organización que se supone que nos ayuda a todos a trabajar juntos”, dijo. “Cuando el gato esté fuera, los ratones jugarán”.
