Opinión | El caso de la desregulación de la vivienda

Yo sería el primero en argumentar que si un economista afirma conocer una política que lo cura todo —una forma confiable de aliviar una larga lista de males sociales de una sola vez— el sentido común le dice que deje de escuchar.

Por eso me resulta extraño declarar que conozco algo parecido a una política panacea: una gran reforma que elevaría los niveles de vida, reduciría la desigualdad de la riqueza, aumentaría la productividad, elevaría la movilidad social, ayudaría a los hombres que no tienen títulos universitarios y que luchan por salir adelante, limpiaría el planeta y aumentaría las tasas de natalidad. Es una reforma radical que demócratas y republicanos, progresistas y conservadores, todos podrían apoyar con orgullo.

La panacea que tengo en mente es la desregulación de la vivienda. Las investigaciones confirman que hay grandes beneficios en decir sí a los edificios altos, sí a las estructuras multifamiliares, sí a los desarrollos densos de viviendas unifamiliares y sí a la celeridad en la tramitación de permisos. El creciente movimiento YIMBY (Yes In My Backyard) ya ha logrado victorias destacadas en Minnesota, Oregón, California y otros lugares, pero incluso los devotos de YIMBY rara vez aprecian el alcance de los méritos de relajar las normas sobre la vivienda.

Oferta y demanda

El argumento a favor de la desregulación de la vivienda comienza con los primeros pasos de la economía: permitir que los constructores aumenten significativamente la oferta de viviendas conduce a precios mucho más bajos. Esto no es precisamente una ilusión. Antes de que se aplicara una regulación más estricta en los años 70, el modelo clásico funcionaba bien: cuando la demanda empujaba los precios por encima del coste de producción, el aumento de la construcción los hacía bajar. Disponemos de datos decentes sobre Estados Unidos desde los años 50 y, hasta las últimas décadas, no había una tendencia al alza a largo plazo de los precios. Ahora, a pesar de una caída durante la Gran Recesión, la marcha ascendente es inconfundible: los precios actuales de la vivienda ajustados por inflación (¡y por calidad!) están muy por encima de sus picos anteriores.

¿Cómo saben los investigadores que la regulación excesiva está provocando precios elevados de la vivienda? Mediante el proceso de eliminación. No se debe a la creciente demanda, ya que la población estadounidense aumentó incluso más rápido cuando los precios de la vivienda eran más o menos estables. No se debe a los mayores costos de construcción, que, ajustados a la inflación, se han mantenido prácticamente sin cambios. para décadas.

Por otra parte, hay pruebas fehacientes de que una regulación estricta de la vivienda está aumentando los precios de las viviendas al restringir la oferta. Las zonas urbanas con una regulación estricta, como la ciudad de Nueva York y el área de la Bahía, tienen precios altos y poca construcción, mientras que las zonas con una regulación más laxa, como Houston y Dallas, tienen precios mucho más bajos y mucha más construcción.

Estándar de vida

¿Qué pasaría si los constructores de viviendas pudieran volver a construir libremente hasta que los precios de las viviendas volvieran a caer al nivel de costo? Según un conservador estimarEn última instancia, los precios caerían aproximadamente un 50 por ciento en promedio a nivel nacional, con implicaciones significativas y de amplio alcance. La más directa sería un salto brusco en el bienestar económico del estadounidense promedio. Dado que la vivienda representa ahora aproximadamente el 20 por ciento del presupuesto del estadounidense promedio, reducir su precio a la mitad hace que el costo de vida sea un 10 por ciento más bajo, y el nivel de vida un 11 por ciento más alto. Esta sería una buena noticia para quienes luchan por pagar el alquiler o comprar una primera vivienda. Y mientras que los propietarios actuales verían caer el valor de sus casas, aquellos que vendieron a los desarrolladores aún podrían ganar mucho dinero.

Desigualdad de riqueza

Los efectos distributivos serían casi igual de sorprendentes. Hace diez años, el libro del economista Thomas Piketty, “El capital en el siglo XXI”, reavivó el debate internacional sobre la creciente desigualdad de la riqueza y abogó por impuestos progresivos a la riqueza para contrarrestar la tendencia. Sin embargo, lo que pocos legos han oído es que el economista Matthew Rognlie casi inmediatamente seguido de pruebas que es el aumento del valor de las viviendas lo que explica principalmente la creciente disparidad entre ricos y pobres.

A medida que los precios de las viviendas han aumentado en las principales áreas metropolitanas donde los ricos tienden a poseer propiedades, su riqueza ha crecido más rápido que la de los propietarios de viviendas en áreas menos prósperas e incluso más rápido que la de los pobres, quienes gastan una proporción mayor de sus ingresos (25 por ciento) en vivienda y tienen muchas más probabilidades de alquilar. Esto es así no sólo en los Estados Unidos sino también en Japón, Francia, Gran Bretaña y Canadá. Por lo tanto, liberar la construcción enriquecería y equilibraría al mismo tiempo.

Mobilidad social

Dejando de lado la desigualdad, muchos anhelan una economía con mayor movilidad social. Lo que pocos aprecian es que la excesiva regulación de la vivienda ha bloqueado un camino clásico estadounidense: mudarse a una parte del país con salarios más altos para asegurarse una vida mejor. papel Un estudio de los economistas Peter Ganong y Daniel Shoag muestra que los costos de la vivienda ahora superan rutinariamente las ganancias salariales: si bien los conserjes y los camareros ganan salarios más altos en el Área de la Bahía, tienen que gastar mucho más que su salario adicional en el alquiler. Los programadores y abogados que se mudan a las regiones de la fiebre del oro todavía salen ganando, pero el resto de la fuerza laboral se está marchando gradualmente de Dodge. En una sociedad funcional, el interés propio inspira a los trabajadores a mudarse a donde sean más productivos. En nuestra sociedad, la estricta regulación de la vivienda ha disociado el movimiento y el valor, lo que lleva a la migración masiva de residentes de bajos ingresos lejos de los centros geográficos de progreso tecnológico y crecimiento económico.

Hombres que luchan

La desregulación de la vivienda sería especialmente ventajosa para uno de los grupos demográficos más desfavorecidos de Estados Unidos: los hombres sin título universitario. Anne Case y el premio Nobel Angus Deaton llamaron la atención sobre las peores perspectivas laborales de los hombres sin título universitario y las “muertes por desesperación”. Pero más del 80 por ciento de los trabajadores de la construcción no se han graduado de la universidad, y casi el 90 por ciento son hombres. La construcción ya es un sector grande, que emplea a unos 10 millones de trabajadores con un salario promedio de más de 37 dólares por hora, muy por encima del promedio de los hombres sin título universitario a tiempo completo. Permitir incluso una desregulación leve crearía, por lo tanto, millones de carreras prometedoras -y bien pagadas, además- y una desregulación a fondo agregaría millones más, todo ello sin exigir a los jóvenes descontentos que aprendan a codificar.

Emisiones de carbon

La protección del medio ambiente es una de las principales razones para restringir la construcción, pero la desregulación puede permitir que se construyan más viviendas en zonas con emisiones de carbono naturalmente más bajas. Las ciudades centrales son casi siempre más verdes que los suburbios circundantes; las viviendas más pequeñas en densidades más altas, además de menos circulación, tienden a reducir la huella ambiental. Las regiones templadas como California tienen, perversamente, las regulaciones de vivienda más estrictas, lo que redirige a la población del país a zonas con mayores necesidades de calefacción y refrigeración y mayores emisiones.

Fertilidad

Si las tasas de natalidad en Estados Unidos siguen cayendo, el problema de la escasa oferta de viviendas acabará por resolverse por sí solo. Pero si queremos evitar los numerosos peligros de un colapso demográfico que abarque a toda la sociedad, desregular la vivienda lo antes posible podría ser parte de una respuesta con visión de futuro. La cultura también importa, pero los altos costos de la vivienda a menudo hacen que los adultos jóvenes vivan con sus padres durante muchos años más, lo que retrasa tanto el matrimonio como la procreación. Pequeño número de estudios El vínculo entre YIMBY y los bebés es un factor que debe tenerse en cuenta: una menor regulación reduce los precios de la vivienda, y unos precios de la vivienda más bajos generalmente aumentan las tasas de natalidad y aceleran la natalidad.

Incluso los simpatizantes de la ley suelen creer que la desregulación de la vivienda nunca se producirá. Culpan a los votantes interesados, argumentando que, como la mayoría de los estadounidenses son propietarios de viviendas, bloquearán cualquier política que tenga como objetivo abaratar las viviendas.

Pero la confianza de los detractores es errónea. Como regla general, las ideas, no los intereses personales, son las que impulsan el voto. En comparación con los republicanos, los demócratas han apoyado durante mucho tiempo impuestos más altos para los ricos y mayores beneficios para los pobres. Pero los demócratas ricos y los republicanos pobres todavía abundan. Una encuesta nacional encontró que junto con el 42 por ciento de los propietarios de viviendas, el 35 por ciento de los inquilinos estaban a favor de una prohibición total de las nuevas construcciones en sus vecindarios. Esto no es sorprendente a la luz de Otras investigaciones El estudio revela que la mayoría de los estadounidenses, ya sean propietarios o inquilinos, no creen que una mayor oferta de viviendas signifique precios más bajos. Alrededor del 35 por ciento cree que una mayor oferta aumenta los precios; otro 25 por ciento cree que no se produciría ningún cambio en los precios. El gran obstáculo a la desregulación no es el egoísmo de los propietarios de viviendas, sino la negación de los principios básicos de la economía.

Ni los demócratas ni los republicanos han apoyado aún la desregulación de la vivienda. Los activistas de YIMBY se inclinan hacia la izquierda, pero son sólo una voz en la coalición progresista. Los estados republicanos suelen tener menos regulación de la vivienda, pero más por tradición que por principios. Sin embargo, dados los muchos beneficios demostrados de la desregulación de la vivienda, esta agenda política merece un apoyo bipartidista. Los demócratas deberían celebrar los efectos sobre la igualdad, la movilidad social y el medio ambiente. Los republicanos deberían estar encantados de ver que los mercados libres difunden una amplia prosperidad, crean nuevas oportunidades para la clase trabajadora y fomentan la formación de familias. En un mundo racional, la política panacea de la desregulación de la vivienda sería un hecho consumado. Esperemos que quien gane las próximas elecciones esté de acuerdo.